查看原文:http://k.sina.com.cn/article_1909698584_71d3b018019014xiy.html?finpagefr=p_104_js
新浪微博、博客、邮箱帐号,请直接登录

请用最新版微博客户端扫码

扫描成功!
点击手机上的确认即可登录

新浪看点

房产看点 > 正文

头部国央企,按捺不住了

头部国央企,按捺不住了 2024年09月09日 07:41 作者

  此前,我们在调研访谈后指出,由于拿地、产品、营销越来越不占优势。目前,不少过去以房地产开发等为主业的地方国企也在积极谋求转型。

  转型的方向主要有两个:一是资管,有的地方国企甚至将公司名字都改了,十分坚决;二是物业管理,最近有几家地方国企找过来,问有没有物业公司的组织架构图,想要借鉴一下。

  之所以这么急迫,是因为趋势已经非常明显了——

  1.从当前看,近几年来,上市房企陆续陷入亏损,今年上半年,亏损的上市房企过半,且亏损从民营扩散到国央企,从中型房企扩散至龙头企业。与此同时,资管和物业服务板块十分稳健,甚至还增长。

  2.从历史看,当市场进入整体不缺房的状态之后,唯有快速反应,积极谋求新发展路径的企业才能穿越周期,而进入存量时代,资产管理和物业是非常好的方向。

  方向已经被领跑者验证

  销售承压、高价地块、资产减值,正在持续吞噬房企的「钱袋子」。研究数据表明,今年上半年,在A股各行业中,房地产行业亏损比例高居第一位。甚至连部分一向稳健的港资老牌房企,也因内地物业减值,陷入亏损。

  相比之下,资产管理和物业服务则表现得十分亮眼——

  今年上半年,华润置地实现营业额791亿元,同比增长8.4%,综合毛利率22.3%,股东应占净利润与核心净利润分别为103亿元和107亿元,位居行业第一。

  凭此,华润置地位列2024上半年房企核心净利润NO1。

  这是因为,华润置地的业务收入结构,已经完成了新旧动能转换。上半年,其经常性收入业务的核心净利润,首次超过了开发销售型业务(如下)。

  虽然其经常性收入业务的收入仅占总营业额的1/4左右,但却贡献了超过一半的核心净利润!

  经常性收入业务包括3大类:以购物中心、写字楼、酒店等代表的经营性不动产业务;以华润万象生活等代表的资产管理业务;以城市更新、长租公寓、康养地产等在内的生态圈要素型业务。

  第二增长曲线成为华润置地重要的压舱石,有效平衡了地产开发业务的周期变动,使其面对行业调整时更加从容。

  这在龙湖集团身上表现得也非常明显,上半年,其营业收入为468.6亿元。其中,运营及服务业务收入131亿元,同比增长7.6%。股东应占溢利58.7亿元,剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利47.5亿元。其中,运营及服务业务贡献了80%以上。

  运营、服务业务保持健康发展,贡献稳定的收入和利润,成为龙湖集团保障流动性安全、实现高质量增长的重要引擎。戳这里,助力盘清国有资产

  上半年,龙湖集团全新资管旗舰品牌「逍遥洲资管」正式发布,定位为全周期全业态资产管理运营商,依循人生命周期的轨迹,通过专业的资管行活能力,构建出一条以「住」「职」「娱」「医」「养」等空间资产组成的链条。截止6月30日,逍遥洲资管上半年收入16亿元,高效运营回报可期。

  即便是物业管理公司,也表现出更为稳健的状态。以碧桂园服务为例,2024年上半年,收入进一步增长至约210.5亿元,较2023年同期增加约1.5%。同时,集团市场化程度进一步提升,来自于第三方的收入同比增长约4.8%至207.8亿元,收入占比达约98.7%,再创历史新高。

  发达国家也提供了参照

  央企正在加紧排兵布阵

  其实,不止地方国企有这种紧迫感,头部央企同样深刻洞察到了这一趋势,并积极采取行动。

  今年,「地产一哥」保利发展推出的白皮书跟往年有点不一样,延续数年的「房地产」被更新为「不动产」。

  保利发展对行业的洞察力以及战略引领性,一直有目共睹。之所以将白皮书更名,是因为保利发展认为,面对新形势必须树立新的「不动产观」,要以更全面的视角看待行业的发展。

  过去,提到「房地产」,大家的目光都聚焦在住宅销售,关注「有没有人买」,而忽视了「有没有人住、有没有人用」。保利发展强调「不动产」,除了走向多业态,还在于其更加注重资产价值和使用价值的双重属性。

  唯有如此,才能在下一个发展阶段站稳脚跟——

  虽然「98房改」至今不过二十多年的时间,但却能分出几个阶段,且每个阶段的领跑者都有着鲜明的特征。如果下一个阶段还想继续留在牌桌上,就必须从单一住宅业态拓展到多业态;从产销模式走向资管模式;从注重硬件到关注硬件和服务的融合……

  放眼全球,率先完成城市化的国家,可以给到我们非常多鲜明的参照——

  日本就是一个非常好的例子。经过多轮周期,其头部房企格局几经洗牌,但三井、三菱、住友却成功穿越了50年的周期,至今依然是行业龙头。它们都有同一个特质:通过物业管理和运营收入等分散经营,成功熨平了周期中开发收入波动。

  以三井与住友为例,它们的地产开发销售收入仅占总收入的三到四成,其余均为租赁和服务等收入。

  此前,著名的瑞银地产首席John Lam在展望各家开发商的未来表现时,他看重的是开发商是否转变了商业模式,增加了商业地产敞口,因为,这可以产生更多的经常性租金收入,使开发商免受住房需求周期性下降的影响。前面提到的华润置地、龙湖集团等,就是典型案例。

  2023年,保利发展也对公寓、写字楼、商业等重点业态进行资源整合,加速经营规模化,资产的经营质量明显提升:

  1.已开业资产回报率2.7%,同比提升0.5个百分点;

  2.截至2023年末,保利在管的酒店、购物中心、写字楼、公寓类等商业经营类资产项目新增28个至135个,管理面积达435万平米,同比增长12%。

  在资产回报率和运营规模双重提升下,2023年保利发展实现资产经营类收入同比增长超三成(如下表)。

△来源:公司年报

  新路虽好,但这要求企业的经营模式要从单纯的产销模式走向资管模式,模式的切换对绝大多数房企是个巨大的挑战。戳这里,助力盘清国有资产

  领跑者将占据有利位置

  当环境发生巨变时,只有那些最快适应变化的物种,才能生存下来。而领跑的企业,在新生态下,还能活得更好。因为资产管理和服务(可以合并称之为大资管)的边界,是可以被不断拓宽的。

  有人认为,资管和服务就是收租和收物业管理费。此大谬也!事实上,这对精细化的运营管理能力的要求比开发销售要高得多。而在存量越发占据主导地位的市场下,先发优势会非常明显。

  首先,规模上占据优势。一定体量的规模,是业务的前提。对于经营性业务来说,尤其如此。

  比如,近几年,随着电动车的快速增长,充电桩成了一门好生意。对于物管公司来说,这就是近水楼台先得月。既能解决居民所需又能赚钱。

  碧桂园服务坚持「1+N+X」的社区增值发展战略,从客户生活需求出发,深耕社区增值服务的同时延伸社区增值服务边界,在社区充电业务、近场零售服务等领域持续发力。截至今年6月,「智享楼下充电」服务已覆盖全国230个城市,累计运营近30万充电插座,为超过200万用户提供充电服务。

  截至今年上半年末,华润置地的资管规模达到了4491亿元,较去年末增长5.1%。不断增长的资管规模为华润置地向大资管业务转型奠定了基础,也成为了华润置地的巨大优势。

  其次,精细化运营优势。跟产销模式相比,资产管理是典型的精细活。今年,消费数据并不是很乐观,然而,华润置地旗下的购物中心场均日客流和会员数量均较去年实现了10%以上的增长。

  上半年,华润置地82个在营购物中心实现了916.2亿元的零售额,同比增长21.9%,同店增长7.5%;69个购物中心的零售额排在当地前三;商场整体坪效维持在近2800元/平米的高位。

  极致运营背后,从员工到客户,从经营端到业主端的全周期、全业态数字化管理体系,是必不可少的。

  籍此,龙湖冠寓的自渠占比近80%,获客成本低,人房比和出租率均领先行业。而且,其还将这种能力迁移到了产业园区等领域。其盘活的龙湖蓝海引擎产业园、龙湖蓝海引擎淡水河畔科创园等,均成为所在区域产业焕新发展的枢纽。

  碧桂园服务也通过保洁数字化的上线落地,推动保洁服务的客户满意度平均提升5.6个百分点。

  再次,大资管的高门槛。多年前,小明对话一位千亿房企总裁,问:行业迟早会进入存量时代,公司为建立资管能力做了哪些准备?该老总说:现在开发销售业务大好,投入人力财力去做资管能力的建设是很大的浪费,等资管时代来临时,我们收购兼并一些相关的企业就行了。

  当时,小明就对此深表怀疑:如果这么容易就能跨越到第二曲线,那大企业基本没有什么短板了。

  事实上,资管能力的养成是很难的,大资管(覆盖了开发、运营管理到退出整个环节)能力更难。华润置地就将大资管作为谋求盈利长期增长的关键,在华润置地构建的新「3+1」业务模式中,已经将资管业务作为主航道业务,目标之一就是在十四五期间把「大资管」业务做起来,最终成长为华润置地第二增长曲线。

  这相当于一个企业同时要扮演开发商、运营商和基金管理人「3个角色」,门槛高、专业难度大,先行者的护城河自然也深。以华润置地为例,目前其已经搭建完成了「一个轻资产平台+两个公募REITs平台」(华润万象生活、华夏华润商业REIT和有巢公募REIT),建立起了「投融建管退闭环体系」,通过扩募等,其可以占据优质资产整合主动权,打开发展的想象空间。

  最后,组织能力优势。相比开发销售重土地、资本,经常性收入项目非常依赖团队能力。这也是后来者很难赶超的原因。不太可能像开发板块一样突然冒出一群黑马。因为,组织是一个有机体,成长是需要时间的。而且,这种转变不是更换应用程序,而是更换操作系统,难度非常大。