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新浪看点

头部国央企，按捺不住了

　　此前，我们在调研访谈后指出，由于拿地、产品、营销越来越不占优势。目前，不少过去以房地产开发等为主业的地方国企也在积极谋求转型。

　　转型的方向主要有两个：一是资管，有的地方国企甚至将公司名字都改了，十分坚决；二是物业管理，最近有几家地方国企找过来，问有没有物业公司的组织架构图，想要借鉴一下。

　　之所以这么急迫，是因为趋势已经非常明显了——

　　1.从当前看，近几年来，上市房企陆续陷入亏损，今年上半年，亏损的上市房企过半，且亏损从民营扩散到国央企，从中型房企扩散至龙头企业。与此同时，资管和物业服务板块十分稳健，甚至还增长。

　　2.从历史看，当市场进入整体不缺房的状态之后，唯有快速反应，积极谋求新发展路径的企业才能穿越周期，而进入存量时代，资产管理和物业是非常好的方向。

　　方向已经被领跑者验证

　　销售承压、高价地块、资产减值，正在持续吞噬房企的「钱袋子」。研究数据表明，今年上半年，在A股各行业中，房地产行业亏损比例高居第一位。甚至连部分一向稳健的港资老牌房企，也因内地物业减值，陷入亏损。

　　相比之下，资产管理和物业服务则表现得十分亮眼——

　　今年上半年，华润置地实现营业额791亿元，同比增长8.4%，综合毛利率22.3%，股东应占净利润与核心净利润分别为103亿元和107亿元，位居行业第一。

　　凭此，华润置地位列2024上半年房企核心净利润NO1。

　　这是因为，华润置地的业务收入结构，已经完成了新旧动能转换。上半年，其经常性收入业务的核心净利润，首次超过了开发销售型业务（如下）。

　　虽然其经常性收入业务的收入仅占总营业额的1/4左右，但却贡献了超过一半的核心净利润！

　　经常性收入业务包括3大类：以购物中心、写字楼、酒店等代表的经营性不动产业务；以华润万象生活等代表的资产管理业务；以城市更新、长租公寓、康养地产等在内的生态圈要素型业务。

　　第二增长曲线成为华润置地重要的压舱石，有效平衡了地产开发业务的周期变动，使其面对行业调整时更加从容。

　　这在龙湖集团身上表现得也非常明显，上半年，其营业收入为468.6亿元。其中，运营及服务业务收入131亿元，同比增长7.6%。股东应占溢利58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利47.5亿元。其中，运营及服务业务贡献了80%以上。

　　运营、服务业务保持健康发展，贡献稳定的收入和利润，成为龙湖集团保障流动性安全、实现高质量增长的重要引擎。戳这里，助力盘清国有资产

　　上半年，龙湖集团全新资管旗舰品牌「逍遥洲资管」正式发布，定位为全周期全业态资产管理运营商，依循人生命周期的轨迹，通过专业的资管行活能力，构建出一条以「住」「职」「娱」「医」「养」等空间资产组成的链条。截止6月30日，逍遥洲资管上半年收入16亿元，高效运营回报可期。

　　即便是物业管理公司，也表现出更为稳健的状态。以碧桂园服务为例，2024年上半年，收入进一步增长至约210.5亿元，较2023年同期增加约1.5%。同时，集团市场化程度进一步提升，来自于第三方的收入同比增长约4.8%至207.8亿元，收入占比达约98.7%，再创历史新高。

　　发达国家也提供了参照

　　央企正在加紧排兵布阵

　　其实，不止地方国企有这种紧迫感，头部央企同样深刻洞察到了这一趋势，并积极采取行动。

　　今年，「地产一哥」保利发展推出的白皮书跟往年有点不一样，延续数年的「房地产」被更新为「不动产」。

　　保利发展对行业的洞察力以及战略引领性，一直有目共睹。之所以将白皮书更名，是因为保利发展认为，面对新形势必须树立新的「不动产观」，要以更全面的视角看待行业的发展。

　　过去，提到「房地产」，大家的目光都聚焦在住宅销售，关注「有没有人买」，而忽视了「有没有人住、有没有人用」。保利发展强调「不动产」，除了走向多业态，还在于其更加注重资产价值和使用价值的双重属性。

　　唯有如此，才能在下一个发展阶段站稳脚跟——

　　虽然「98房改」至今不过二十多年的时间，但却能分出几个阶段，且每个阶段的领跑者都有着鲜明的特征。如果下一个阶段还想继续留在牌桌上，就必须从单一住宅业态拓展到多业态；从产销模式走向资管模式；从注重硬件到关注硬件和服务的融合……

　　放眼全球，率先完成城市化的国家，可以给到我们非常多鲜明的参照——

　　日本就是一个非常好的例子。经过多轮周期，其头部房企格局几经洗牌，但三井、三菱、住友却成功穿越了50年的周期，至今依然是行业龙头。它们都有同一个特质：通过物业管理和运营收入等分散经营，成功熨平了周期中开发收入波动。

　　以三井与住友为例，它们的地产开发销售收入仅占总收入的三到四成，其余均为租赁和服务等收入。

　　此前，著名的瑞银地产首席John Lam在展望各家开发商的未来表现时，他看重的是开发商是否转变了商业模式，增加了商业地产敞口，因为，这可以产生更多的经常性租金收入，使开发商免受住房需求周期性下降的影响。前面提到的华润置地、龙湖集团等，就是典型案例。

　　2023年，保利发展也对公寓、写字楼、商业等重点业态进行资源整合，加速经营规模化，资产的经营质量明显提升：

　　1.已开业资产回报率2.7%，同比提升0.5个百分点；

　　2.截至2023年末，保利在管的酒店、购物中心、写字楼、公寓类等商业经营类资产项目新增28个至135个，管理面积达435万平米，同比增长12%。

　　在资产回报率和运营规模双重提升下，2023年保利发展实现资产经营类收入同比增长超三成（如下表）。

　　新路虽好，但这要求企业的经营模式要从单纯的产销模式走向资管模式，模式的切换对绝大多数房企是个巨大的挑战。戳这里，助力盘清国有资产

　　领跑者将占据有利位置

　　当环境发生巨变时，只有那些最快适应变化的物种，才能生存下来。而领跑的企业，在新生态下，还能活得更好。因为资产管理和服务（可以合并称之为大资管）的边界，是可以被不断拓宽的。

　　有人认为，资管和服务就是收租和收物业管理费。此大谬也！事实上，这对精细化的运营管理能力的要求比开发销售要高得多。而在存量越发占据主导地位的市场下，先发优势会非常明显。

　　首先，规模上占据优势。一定体量的规模，是业务的前提。对于经营性业务来说，尤其如此。

　　比如，近几年，随着电动车的快速增长，充电桩成了一门好生意。对于物管公司来说，这就是近水楼台先得月。既能解决居民所需又能赚钱。

　　碧桂园服务坚持「1+N+X」的社区增值发展战略，从客户生活需求出发，深耕社区增值服务的同时延伸社区增值服务边界，在社区充电业务、近场零售服务等领域持续发力。截至今年6月，「智享楼下充电」服务已覆盖全国230个城市，累计运营近30万充电插座，为超过200万用户提供充电服务。

　　截至今年上半年末，华润置地的资管规模达到了4491亿元，较去年末增长5.1%。不断增长的资管规模为华润置地向大资管业务转型奠定了基础，也成为了华润置地的巨大优势。

　　其次，精细化运营优势。跟产销模式相比，资产管理是典型的精细活。今年，消费数据并不是很乐观，然而，华润置地旗下的购物中心场均日客流和会员数量均较去年实现了10%以上的增长。

　　上半年，华润置地82个在营购物中心实现了916.2亿元的零售额，同比增长21.9%，同店增长7.5%；69个购物中心的零售额排在当地前三；商场整体坪效维持在近2800元/平米的高位。

　　极致运营背后，从员工到客户，从经营端到业主端的全周期、全业态数字化管理体系，是必不可少的。

　　籍此，龙湖冠寓的自渠占比近80%，获客成本低，人房比和出租率均领先行业。而且，其还将这种能力迁移到了产业园区等领域。其盘活的龙湖蓝海引擎产业园、龙湖蓝海引擎淡水河畔科创园等，均成为所在区域产业焕新发展的枢纽。

　　碧桂园服务也通过保洁数字化的上线落地，推动保洁服务的客户满意度平均提升5.6个百分点。

　　再次，大资管的高门槛。多年前，小明对话一位千亿房企总裁，问：行业迟早会进入存量时代，公司为建立资管能力做了哪些准备？该老总说：现在开发销售业务大好，投入人力财力去做资管能力的建设是很大的浪费，等资管时代来临时，我们收购兼并一些相关的企业就行了。

　　当时，小明就对此深表怀疑：如果这么容易就能跨越到第二曲线，那大企业基本没有什么短板了。

　　事实上，资管能力的养成是很难的，大资管（覆盖了开发、运营管理到退出整个环节）能力更难。华润置地就将大资管作为谋求盈利长期增长的关键，在华润置地构建的新「3+1」业务模式中，已经将资管业务作为主航道业务，目标之一就是在十四五期间把「大资管」业务做起来，最终成长为华润置地第二增长曲线。

　　这相当于一个企业同时要扮演开发商、运营商和基金管理人「3个角色」，门槛高、专业难度大，先行者的护城河自然也深。以华润置地为例，目前其已经搭建完成了「一个轻资产平台+两个公募REITs平台」（华润万象生活、华夏华润商业REIT和有巢公募REIT），建立起了「投融建管退闭环体系」，通过扩募等，其可以占据优质资产整合主动权，打开发展的想象空间。

　　最后，组织能力优势。相比开发销售重土地、资本，经常性收入项目非常依赖团队能力。这也是后来者很难赶超的原因。不太可能像开发板块一样突然冒出一群黑马。因为，组织是一个有机体，成长是需要时间的。而且，这种转变不是更换应用程序，而是更换操作系统，难度非常大。