[商业财经知识] 房地产真的有网上唱衰的那么严重吗?

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[商业财经知识]房地产真的有网上唱衰的那么严重吗?

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网络上都嚷嚷着不买房，房地产不行了。为什么线下似乎不是这样，坐标三线城市，我身边好多朋友结婚还是会买房，甚至跑到省会去买房，当然，我所知道的都不是全…

坐标江苏省徐州市主城区，居住在二环北路外1.5公里，距离最近的三环高架匝道3公里。
2年前岳母被诊断为CKD（糖尿病肾病综合症）4期。她家居住在市里一个老破小小区的2楼。虽然仅仅是二楼，但是已经进入CKD晚期且抗拒透析的她，还是日渐感到上、下楼极为困难。因此，我老婆2年前跟我商量，能不能在我们家附近，找到一个同样的老破小小区，买一套一楼的小户型给她们两口居住。这样能同时解决三个问题：（1）不用爬楼，（2）离可以透析的三甲医院只有1km的距离，以后她愿意透析了，方便往来医院，（3）离我家、我老婆单位很近，距离我父亲家也很近（500米以内），这样方便我们照顾两边老人。
虽然我跟老婆、孩子住在100㎡+房子里，但当我们打算给老人买小户型养老房，也只能在附近的老旧小区里选择。新楼盘是不敢考虑的。因为现有的财力也仅仅允许全款买套小房子。这件事情我们在2023年就给岳父岳母商量过。她们表示同意。但也表示，没有钱资助我们为她们买房子。我们当时跟老人说，不用她们的帮助，我们买到房子后，会自行装修、添置家用。她们今后拎包入住即可。
这件事从2023年说起后，我就开始收集房源信息。比如，这些条件是要全部兼具的才可以进入“候选池”：
Condition 1：以我们自己家 or 老婆单位的半径<1.5km（这是电动自行车5分钟的车程，或汽车2分钟的车程，或步行20分钟的路程）。Condition 2：房子位于老破小小区 and 近几年没有拆迁计划（如何确定有没有拆迁计划，我们用了2个办法，一是随机走访小区的居民，直接询问；二是在本地规划局的留言区，直接问相关部门，等待回复）。Condition 3：必须是1楼（底层），如果有一个小院子，则优先考虑。Condition 4：面积不低于40㎡，但是也不能超过50㎡。不能太小是因为不能少于她们之前居住的2楼。否则，心理上、视觉上会有“憋屈”的感觉。不能太大是因为买不起。
上述4个条件全部满足的，才能进入候选。这时，我们发现能够满足条件的候选房源并不多。以至于，“只有几套符合条件的，价格上又贵得离谱，以至于没得选”。为此，我们必须想办法收集到更多的房源信息。为此，想了3种办法：
Way 1：搞清楚几家房产APP的关系，比如一些APP虽然名字不同，但使用的都是“贝壳网”的数据。然后，删除同一数据源的，保留下不同房源数据库的几个APP；Way 2：找到满足Condition 1&2的小区附近的私人房产中介，去请她们帮助关注“候选池”的房源。满足Condition 1&2的小区一共有3个，由于私人中介彼此之间都是信息共享的，所以每一个小区附近找到了3家中介，加起来一共有9家中介为我们提供信息。虽然这9家只是附近中介公司数量的1/3，但由于彼此之间的信息共享，所以我们认为这样已经不会遗漏掉重要房源了；Way 3：找到满足Condition 1&2的小区的（1）张贴栏；（2）电线杆；（3）小区房前屋后，去收集业主自己张贴出来的售房信息。
通过上面的操作，能够进入候选池的房源，从一开始的3套，增加到12套。这样，我们就拥有了一个动态的“候选池”。于是，开始分析池内房源的单价。
然后，我们开始分析单价是否是“合理”的：
由于满足Con1&Con2的老小区紧密相邻，且户型、建筑年代相似。所以，我们先假设3个老小区各自之间是同质的，没有显著差异。因此，就计算出来自这3个老旧小区的总共12套房源的单价的算术平均数。这个价格是11000元/㎡。接着，我们把这12套房源的实际单价，逐一与算术平均数相减，得出样本单价与平均数之间的离差。并把离差排序。分析离差最大的前30%的房子的具体情况。经过分析，我们发现，离差最大且为正值的那30%的房源（4套），之所以单价高，是因为拥有不同于其他候选池房源的特点：有独立的院子（但是院子面积不计入房产证）最近5年内有装修
4. 我们又分析了离差为负数的30%的房源（4套），推测为什么低于均价。发现原因大概是：
面积极小未装修或毛坯状态没有院子
5.经过了3与4的步骤，我们分别定义3为：“候选池中条件好的房子（P1）”和“候选池中条件不好的房子（P2）”。然后，我们把离差为正的那4套房源（P1），和离差为负的4套房源（P2），各自又求了单价的算术平均数。这样，我们就得到了“这类小区符合条件的老旧小户型房子里，好一点的，和差一点的，各自的市场平均单价”（P1单价大概在12000多，P2单价最低可以下探到9500多，中间有大概3000元的差值）。
6. 此后，我们再继续寻找房源时，就以P1均价和P2均价，作为我们谈价格的起点。同时，我们又发现，房源的数据源，不仅仅包括之前说的主流APP、中介、自售三个渠道。很多中介经纪人，开始利用抖音、快手等直播工具，宣传推广各类房源。这时，我们的信息源又增加了一个“短视频平台”。
2023的春天，我跟老婆在经过了上述一番笨办法之后，明白了一件事情：总价太高，无法全款购买养老房。因为，候选池里的那些老破小，最低要40万，而且是房子的状况相对最差的。最高需要60万。平均价格也要在50万左右。全款买这样一个房子，我们有些负担不起。
因此，“给老人买养老房”这件事情就搁置了下来。直到一年后的2024年春天，我们又开始跟踪前一年代售的那十几套住房的房价。这时，我们吃惊地发现，里面有高达2/3（9套）住房仍然在挂牌出售。只成交了3套。我们对成交的这3套进行了分析，发现各自的特点是：
价格最低的一套房子户型最小的一套房子学区指标没有用过的一套房子
售出的这三套房子，呈现出2个特点：刚需（孩子上学）和最重要的，便宜。接着，我们对剩下的没有出手的9套房源的价格进行了追溯。这9套房源里，有7套房源在最近的一年中有降价操作。最少的降价了一次，最多的，每2个月降价一次。在降价的幅度上，最少的每次降价5k左右，最多的，每次降价20k左右。
我们认为这是相比较2023年，这一年过去了，市场上对二手房的观望态度，以及整个市场对房产的悲观预期，导致持房者也开始沉不住气了，主动降价。鉴于降价者（7套）对比维持原价者（2套）在数量上的绝对优势，我们猜测，房价会在可见的近期进一步下探。于是，在2024年春天，我跟老婆决定，趁着老年人身体还好，我们再观望一段时间。
到了2024年9月份，原先维持原价的2套房源中，有1套开始跳水。业主把挂牌价从一开始的48万，首次降价2万出售。接着，到了11月中旬，连续6次降价，幅度从20k到3k不等。到了那年的年底，该套房源已经从48万的挂牌价，降低了10万元，到了38万。
为了搞清楚这是单一、偶发情况，还是具有普遍性，我们立即查看了这一年中已经降价的另外7套房源。发现在过去半年中，全部出现了各自2-4次的继续降价的现象。这时，我们注意到其中一套43平方的房源，从一开始挂牌时的48万元，也降低了10万，最新牌价是38万元。
此时，已经是2025年的1月。我们开始对这套房源的用户“Views”（浏览次数）和“Action”（看房次数）数据做跟踪。也就是说，我们开始隔几天就查看一次这套房源最近一周被查看的次数，以及被中介公司带领去实地查看的人数。又过了一个月，我们发现，即便业主在一年内已经连续降价10万，但与此前相比，views数据逐渐上升（表明更多的人对这套降价房感兴趣），但是看房人数却没有增加。因此，我跟老婆判断这时候潜在购买者的心理是“观望”。
我们觉得可以出手了，因为下探后的房价，进入到了我们的接受区间。到了2月1日，我们请中介带我们看房。发现这是一套几乎毛坯的旧房子，一楼一室一厅还带有一个8.5平米的院子和2个阳台。这个院子和阳台，都没有计入房产证。老婆私下对这套房子比较满意，认为经过改造，可以成为理想中的养老房。
因此，我们开始做讲价前的准备功课。主要是按照普通标准，计算硬装的预算。同时，把离差为正、为负的那几套房源的基本情况又整理了一遍，把主要数据打印出来。
在见业主那天，我摆出了几个事实：
业主的房子最近大幅降价，但是仍没有售出，甚至看房人数都没有增加。说明市场上对这套房子感兴趣，能成为可能购买者的人并不多。反而大家都在因降价行为而采取了观望的态度。观望的结果是，降价行为叫好不叫座。所以，虽然看上去降价了，但是与房屋的现状来说，还是在高价位徘徊。所以，降价并不吸引人，只能让人产生更多的降价期待；现状是毛坯房，在本地装修的话，最基本的硬装成本（工+料）也要4万以上。也就是说，虽然一些同类住房售价高一些，但因为人家是已经装修好的，可以拎包居住。而我们自己还要另外花钱装修。购房成本并没有降低。所以，请业主不要再强调“我已经降价10万”这个点了。因为每一栋房子都有自己的真实价值。业主的降价行为，没有触及到房子的真实价值。我们从APP数据里得知，业主在某APP挂出这套房子已经1年+6个月了。一直没有成交。同时，我们从中介那里得知，业主出售这套房子的原因是，打算在城市东区（这里是西区，距离东区16公里）购买一套新的住房。老房子卖不掉，新房子就买不起。结论是：业主赶紧卖出去这套房子，（1）有了现金，可以区选新房子了；（2）就算卖给我们再便宜些，也能在现金到手后，选购新房子时，跟新房子业主讨价还价，把“少卖的钱”，再赚回来；（3）展示了小区里那些常年卖不出去的房源，告诉业主，房市的大时代已经过去了，现在不再谈任何与“当初的挂牌价”和“我毕竟已经降价10万”的话题。就事论事，我们愿意真诚谈判，满意了当场签合同。
最终，我们以34万元的价格（比最新价格低了4万），买到了这套房证面积43㎡（后来在办理新房证时，重新调取资料勘验测量，面积调整为将近46㎡），2个3.5平方米的阳台、1个8㎡的小院，房证外的额外还有小十几个平方面积的小房子。均价只有7000多元。
今年2月份开始装修，5月份有一位在小区做安装防盗网生意的师傅，来我们家安装阳台金刚砂窗。问我们多少钱买下的这套房子。当我告诉他34万时，他不禁唏嘘。他告诉我说，他是湖北十堰来我们这里做防盗网生意的。早在2019年（6年前），他就看中了这套房子。那时，房源已经在中介上挂牌了。当时，他跟老婆一起来跟房主谈价钱，房主坚持60万一口价。单价大概1.39万。现在，竟然被我已当初价格的将近一半（最初挂牌价的56%）买到了。
唉，这真是时代的一个小插曲。好在，我跟老婆比较运气。分别在2016年12月份本地房价开始起飞的前夜，购买到自己喜欢的复式房子。又在9年后的2025年，了房地产大潮已经退去的沙滩上，捡到了“拦腰斩”的便宜养老房。现在老人已经入住，我们再也不用每周跑十几里路去看望老人了。
说到这里，我又想起了一开始装修时，一位帮我清运建筑垃圾的年轻人。他问我这套房子多少钱买的。我告诉他之后，他跟我说，自己在2019年在市东区以138万买了一套140平的新房子。现在市场价格只有86万元了。而自己跟老婆，每个月要还大几千的贷款。疫情3年，他们的生意——本地建材市场的一家高端生活空间馆也不得不停业。从此一蹶不振，再也没有财力去重振他的生意。两口子只能以各种方式赚钱养家、还贷。而他自己，送货，搬运，美团，闪购，什么都要做。
小伙子跟我聊天时，我甚至闻到他身上用着的淡淡的男性香水的味道。相比这位老板的生活一直是精致考究的。可是，这好闻的香味，与他一身工装，背着砖头混凝土块的现状极具反差。我在想，几年前，他也是起码小富，也可能是中富的老板呀。大时代下，我们每一个人都无法停下脚步。每个人都很辛苦。
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甭听网上那帮没房子的乱扯淡
动不动就是房价腰斩啦，暴跌一半啦
扯淡，粑粑！
房价怎么可能腰斩？
就拿我在南京的几套房来说
一套玄武门从9跌到了3.5，跌了62%
一套清凉门从8.5跌到了4，跌了52%
上半年买了套老破小一万一平，巅峰价3.5，跌了71%
唯一坚挺的一套在奥体，5.5才跌到2.9，但这套成交价最近的一套是上半年的
而隔壁顶峰价7万的现在最新成交价也只有3了...
所以列位在网上别一口一个腰斩腰斩的
害得我还以为房价回升了

安徽滁州汊河镇，碧桂园。还是精装房。

距离南京北站驾车14公里。

距离s4宁滁线地铁的地铁口300到700米。
坐地铁到南京市区鸡鸣寺地铁口需要坐18站，约一小时二十分钟。
s4宁滁线未通车，可以先坐这个。

汊河碧桂园房价。
2017年到2018年房价为10000到12000元。
2018年到2019年为12000到15000元。
2020年为7000元到8000元。
2021年为6500元左右
2022年为5000元左右。
2023年为4000元左右。
2024年为3500元左右。
2025年已低于3000元。
2025年底已低于2500元单价的房源。
汊河碧桂园小区建筑安装成本就在2000元左右。
预计成本构成（单方，元/㎡）
- 主体结构（含地基、钢筋混凝土、砌筑）：约900-1100
- 粗装+门窗+防水：约300-400
- 水电安装+电梯+消防：约300-400
- 景观配套+管网：约150-200
- 管理与不可预见费：约100-150
房子的价格已经无限接近本身的建筑安装成本了。
土地价值无限接近于零。
另外。
汊河镇的安置房，
有一套9万90平的住宅，
最近很火引起了很多关注。
也可以作为购房参考。
特别适合挂壁式生活。

抖音小红书贝壳又被约谈了，原因是部分自媒体账号存在在网络上发布和传播唱衰北京楼市、制造市场恐慌、散布不实信息、虚假房源引流等违规信息问题，严重扰乱市场秩序。

我叔叔他们在工地上干活，往年都要到过小年以后回家，有时候甚至要到除夕前一天、前两天才回家。
今年他们在农历十月就回来了。
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