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[商业财经知识]1 月 1 日起个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，对楼市有哪些影响？ |
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财政部、税务总局发布关于个人销售住房增值税政策的公告。 个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额… |
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存量博弈 利好一个，就是利空其他的所有。 这个不谈了 还有很重要的一点：这个时间点十分值得玩味。 26年初的两年前是什么时候，24年初 而所谓的四代住宅五代住宅，新规产品推出的是什么时候。 基本上就是23年以后 什么意思 意思是希望让那群在24年左右买了旧规的，或者本身就是二手房的业主 后悔当时没有买新规产品的业主 抓紧置换 刚需刺激不动了，现在得刺激改善的需求了。 还有个潜台词 以后势必还会有第六代第七代住宅 而且只会更快 因为降低二手房购房成本的本质其实就是加速房地产的流通速度 而刺激消费最有效的方法就是人为创造需求，为舒适度，为圈层，为地理位置 为一切房子核心属性以外的买单 大家喜欢看，我就再多说两句： 以后的房子越来越像手机，车或者其他大件消费品的定位了：核心需求居住需求不再重要，重要的是身份和认同。 洋房，别墅等等会成为车里的劳斯莱斯，手机里的苹果受人追捧， 而其他的房子就成了谁都有的大件消费品。 同样的 受人追逐的才有价值。 刚需楼盘，大概率会越来越没有价值，不好流通。 外加保障房，人才公寓的挤压，人口减少。 以后百姓不会缺房子，只会缺好房子 好房子什么意思，不是自己住的舒服 而是让别人觉得你好的房子 所以刚需楼盘，要么就铁了心自住一辈子，如果想置换的，一定要趁早 搞不好； 以后你手里的刚需房子就跟以旧换新的旧车一样 成了五万，十万的代金券 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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全国商品住宅销售面积情况和月度同比增长情况，2021年，商品住宅销售面积达到141006.67万平方米，2024年销售面积为81449.62万平方米，2025年继续下行，大致高位下来已经腰斩，目前的销售面积仅仅高于2008年。 |
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2024年，全国房地产开发企业资产1074759.42亿元，负债828662.98亿元，如果维持目前的销售情况，则房地产企业要出清过半，房地产开发企业负债中大约有四成属于带息债务，这是金融系统无法承受的代价。 |
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2025年，北京商品住宅和二手房的成交面积都呈现下行趋势，但二手房成交面积明显高于商品住宅（一手房）成交面积。 |
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深圳的趋势与北京基本上一致。 |
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广州情况类似。 从核心城市的情况可以看出2025年不管是新房还是二手房的成交面积都呈现下行趋势，二手房成交面积明显高于一手房成交面积。 新政的出台，明显有利于二手房成交面积的提升，从而带动一手房成交面积的提升，能够有效提升整体成交面积，最大程度缓解房地产企业出清程度，避免造成金融危机。 预计，接下来会有陆陆续续刺激销售的政策配套出台，如果能够有效提高销售面积，就是价格持续下行，房地产企业也可以避免现金流枯竭死亡。 |
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房价也不会一直下行，长周期应该是震荡下行趋势，目前可能到了反弹的节点，香港已经率先反弹了： |
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但长期来看，房地产企业市场化出清是不可避免的，未来可能属于寡头垄断的大时代，在长下行周期，只有凭借自身力量能够完成化债的房地产开发企业，才能够幸存下来，成就未来的垄断寡头。 |
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乍一看影响不大，细想还是有不少影响的。 为什么说乍一看影响不大呢？ 因为就个人满二住房对外销售免征增值税这一条，实际上已经等效实现了，这次只是打了一个政策补丁。 在此之前，事实上从2016年营改增开始到2024年12月为止，只有一线城市即北上广深会针对个人持有的住房区分普通住房和非普通住房，并且对满二的非普通住房征收增值税。 而且一线城市对个人满二非普通住房征收增值税的规则还比较有意思，是针对这次卖出与先前买进时的差额按5%征收增值税。而对于不满二的普通和非普通住房，都是根据这次卖出的销售价格，按5%征收增值税。 所以从从这一个细节就可以看出来，其实在房地产市场过热的阶段，政策是有意在抑制高端住房的套利交易，对于实在拦不住的交易，也可以通过增值税机制给地方增加收入。 接下来就是房地产市场出现了调整，所以2024年12月开始，一线城市个人满二的非普通住房也免征增值税。因为在市场下行时，如果继续对豪宅基于交易差额征收增值税，实际上就是继续打击流动性，不利于楼市整体的盘活和流动，把许多存量财富沉淀在了豪宅中，所以这种抑制性的措施就很快被解除。 也就是说从2024年12月开始，实际上从效果上看，全国所有城市个人购买两年以上的住房对外销售，就已经全部免征增值税了。那么这次公告其实就是在全国层面的进一步明确、对普通住房和非普通住房在增值税分类标准的彻底废止，是用一个更严谨的法规，确认了从2024年12月开始就已经形成的既定事实。 因此这次公告真正“有用”的内容其实是： 把不满二的个人住房对外销售的增值税税率，从5%下调到3%。 对交易环节可能形成的限制性或摩擦性因素进行减免，以此促进房地产市场的交易、提高活跃度，其实是世界范围内都比较常见的调控措施。所以我们在开头说，乍一看是影响不大的。 但我们为什么又说细想还是有不少影响呢？ 关键就在于，要结合目前楼市的背景一起看。目前楼市的基本情况就是深度调整依然在持续，并且我们要特别提到，从2025年的三四季度以来，国内楼市再次出现了一次比较快速明显的调整过程。 所以，从第一层逻辑来看，针对不满二的个人住房增值税税率从5%降低到3%，在事实上就会促进许多家庭更有动机把手中的次新房对外出售，因此能够提升市场整体的流动性。因为即使这个房子不满两年，由于它的增值税税率降低了，所以房主在卖房时承受的损失要相对更小一些。 但问题来了，房主在卖房时承受的损失真的能相对更小吗？这里其实就要继续用到我们近来常常用到的市场均衡价的原理。 这就是从第二层逻辑来看，在经济学中，降低交易税（类似这2%的增值税）实际上是于减少了卖方的摩擦成本。那么在一个供需关系主导、信息充分流动的市场里，这部分节省的成本有很大概率会通过降低均衡价格的方式，由买卖双方共享，甚至在供大于需的市场中可能会全部让渡给买方，从而加速交易达成和市场出清。 特别是我们要考虑到，所谓的给市场增加流动性的效果，一定是后于挂牌量的增加实现的。 也就是说，政策给了房东一个缓冲，房东可以为了促成交易，选择将这个缓冲垫全部或部分让利到房价里，使最终成交价更具吸引力，从而实现成功交易。从市场机制来看，这就会推动成交价更快地找到新的、更低的均衡点，从而在事实上形成加快市场出清的效果。 用更直白的话来说，我们说的“不少的影响”是： 基于市场均衡价的原理，类似降低不满二住房增值税这样的、目的在于减少交易摩擦、促进流动性的机制，在作用初期，反而会起到一种类似加速器的效果——注意加速器的效果是加快按照原有趋势发展形成结果，而不是改变趋势的方向。 因为这会促进更多的房东挂牌出售房产，促使交易价格在短期内受到更明显的向下的压力，因此能够更快地挤出潜在的泡沫，更快地使楼市在当前市场行情下达到新的市场均衡价，因此才能在最终体现为止跌回稳。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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这个你得从两方面来说： 一方面是这个政策看似是降低前几年高位接盘人群的交易成本和新房炒作预期，促进二手房交易的流动性。 但是事情你要结合看，先是去年十三省市限制举债，再是碧桂园到万科一路暴雷，最后是最近的银行下场卖房，说白了当前政策已经完全没有有效阻挡手段去阻止居民部门自发降杠杆。 这一系列的情况结合来看，这次政策真正的目的是进一步防备大规模违约断供潮带来的金融风险，因为居民部门始终是本国承担金融风险的最终买单人，当居民部门暴雷风险越来越高的前提下，税收端和金融端必须进行适当让利来防备风险增大。 另一方面这个政策和另一条汽车、电子产品补贴结合看，其实说白了还是希望居民部门中部分坚决不参与或者无能力参与房地产市场的人，去通过汽车、电子产品的补贴来撬动他们的杠杆或消费，进一步维护市场库存压力。 但是吧，和当前的局面相比，本次政策明显力度不足，至少很难说有多大的提振效果，更多的是期望减少金融风险，争取避免单个泡沫垫被直接捅破导致漏水。 倒不如说目前全国待售房产数量和总面积已经高于14年底，而居民债务率对比十年前已经翻倍，城市化也几乎到头，新房价格和地方财政极度依赖国企和城投从金融部门那边的套利，不从源头解决核心，反倒是继续抓小放大，怎么说呢? 开心就好吧。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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谁买房子就住2年啊？ 这还不如租房。 要是还装修了的话那更是亏到姥姥家。 除非是拆迁房，不过就算如此也损失不小了。投资房的话更不用说，怕是首付都得亏进去。 这个最后怕是无法达成让人置换的目的，反而是让人及时出逃把房子换回现金存起来。 市场上的二手房要大幅增加了，竞争也要更激烈了…… |
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