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[商业财经知识]房价跌到什么程度可以抄底？ |
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北上广等地的房价会有降到几千块一平的那一天吗？ |
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短短几年的投资经验让我明白了一个道理，当你看到一个东西下跌而产生抄底念头的时候，这个东西往往都没到底，只有连续下跌到大家都不咋关注这东西了，可能才是真正的底 |
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小男孩楞次问他妈“我什么时候就可以不用跟你进女澡堂了？” “你想进的时候就不可以进了” 所以答案就是 你不想抄底的时候就可以抄底了 以上现象称为“楞次定律” |
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我现在租的房子，售价在600万左右。 租金只有5500/月。 也就是说大概需要租出去1100个月才能回本。也就是差不多90年… 600万存银行，一年的利益都有十几万… 你说这房子它还能涨么？ 从理论上讲，这房子也就值150万左右。 |
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家里人不再催你买房子的时候。 社会风向默认“买房子是亏本买卖”的时候。 国家开始推出大量公租房，并且跟你说“租房子也可以过好一辈子”的时候。 |
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现在已经没有底了，孩砸。 什么叫“抄底”？ 它能够涨回来才叫抄底。 国内房价为什么奇高，什么没征房产税不税的，都不是最主要。 最重要的，它以前是拿教育和医疗捆绑你。 以前孩子多捆得住是没办法，再苦不能苦教育。 但是现在最直观的：一年级入学人数已经开始崩了。 教育马上就绑不住你了，你都穷的不要孩子了，你还在乎什么医疗。 你就这样看，这个房价还会有底嘛？ 还有说什么人口地段“永远不跌”的更是伪命题， 这种“砖家”千万别信。 你现在市中心是好地段，以前发达国家也是。 那你知道现在，人家发达国家，流行叫“逆城市化”，现在人家好的地段，在城市边缘地区的别墅区，市中心反而成了脏乱差。 你现在买了市中心的“好地段”，你敢保证他十年二十年之后，还能被定义为好地段嘛？ 时代在变，思维逻辑也得跟着变。 |
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如果你现在在犹豫要不要抄底房地产，看完我的这个，你的内心将会无比清晰。 我们目前全国总负债是 237 万亿，住房贷款是 38 万亿，看上去好像占比不高，对不对？那么我问一个问题，请问我们身边有多少人买房靠的是另外两种贷款？ 一个叫经营贷，一个叫消费贷。这两个各有 20 万亿的大盘。现在利率在不停下降，新增贷款也在萎缩。我们的贷款对于银行来说是他们的盈利点。 经营贷、消费贷一般都是五年期。而现如今，房地产跌跌不休。一旦经营贷和消费贷大规模到期，有能力或者搞到过桥资金还进去的人，可能会面临新的贷款额度瞬间被清零；没有能力还这笔钱的人，基本上就等着房子上法拍吧。 所以现在房价还能某种意义上维持住，说白了就是房东在硬撑。一旦经营贷、消费贷这 40 万亿的大雷爆了，法拍房就会成规模地一举摧毁现有的价格体系，到时候才是真正的人间炼狱，才是真正的冰点来袭。最可怕的是，这些负债的人大概率可能房子卖都卖不出去了，或者侥幸法拍出去了，还不够偿还他们原有借款的。到这个时候一定是哀鸿遍野。 我一直在告诫大家，收好子弹，现在还远远没有到开枪的时候。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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最近，央视对知名经济学家朱民关于楼市的访谈被刷屏了。 在央视访谈中，主持人问朱民：“房子还有可能再涨起来吗？” 朱民直接回答：很难。原因很简单，人口老龄化。我们的人均住房 42平米，达到欧洲水平，中国的人均GDP只有欧洲一半不到，在这个情况下，房价要起来不那么容易。 但是中国的房子结构很不均衡，年轻人很困难，二十六七岁三十岁结婚了，必须买个房子，那怎么办？双方的父母都得凑钱，储蓄都下去了，怎么消费呢？所以现在政策是大力发展租房市场，所以这次专门有两万亿财政的资金，鼓励地方政府把一部分的存量房子，买出来转为租房，你每月承受租房的房租，是根据你的收入水平调整的，当你是个人选择的时候，你应该有信心。 |
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另外，朱民还说：房地产的需求会减少，估值会减下降，我觉得我们现在的心态就是面对现实，我们得接受这个。 |
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记者随后问道：会不会影响信心？ 朱民回答：如果你认识到这个事情，就不会影响信心。如果你今天买房子还想像1990年一样，涨100倍，你永远没有信心，你一辈子没有信心，你的孙子都没有信心。 上述就是央视这次访谈关于楼市的全部内容。 这次访谈是很罕见的，因为说房价很难上涨被大家认为是唱衰楼市，央视报道这种说房价很难上涨的论调就没有过，所以背后传递出的是不一样的信号。 我们知道央视节目访谈包括视频肯定是通过审核才发出来的，而且作为央媒它的报道对社会会产生很大影响，这个访谈发出来本身就是一种舆论引导。 再看看本次被采访的经济学家朱民，和民间经济学家不同，他是一个重量级的人物，曾任中国人民银行副行长、国际货币基金组织副总裁、清华大学国家金融研究院院长，在官方任职过，某种程度上能代表官方的态度。 所以这次的访谈就是在告诉公众：房地产的需求是真的下降了，不要再幻想房价会再次大涨了。 关于房价不会上涨的原因，朱民说了三个点：人口老龄化，人均住房和人均GDP，句句戳中要点。 在未来相当长一段时间，人口断崖式减少及老龄化是不可阻挡的趋势。截至去年末，全国总人口14.08亿，比上一年减少139万人，连续第三年负增长。其中60岁以上人口达到3.1亿，占比21%。 房地产长期看人口，有足够多的年轻人才会有人去买房接盘。现在的人口情况就是今后老年人会越来越多，年轻人越来越少，最近一波婴儿潮是在1981年~1997年，年均出生人口约2200万，00后出生人口就大幅下降，00后比90后少了5000万人。 1997年出生的今年28岁，陆续会结婚，这两年还有需求，等1997年这波婴儿潮最后的一代人买了房，那买房新增需求便会断崖式下滑。 不到欧洲一半的GDP却撑起了和它们相同的人均住房面积，说明目前我们的住房需求已经不多了，过去20多年，之所以有巨大的住房需求，主要来源于农村人口进城引发的购房需求，来自于城镇化率，城镇化率目前也接近70%，增长空间非常有限。 此外，还有一点，就是居民杠杆率目前已经很高了，超70%，已经接近美国（75%）和日本（70%）的历史峰值水平。居民债务已经接近天花板，不可能再像过去那样高负债借首付买房了。 这就像一个人身高到20多岁左右就不长了一个道理，任何事物的发展都是有限度的，因为背后的资源是有限的，不因为过去20年从0长到1米8，就推断出未来20年还会长到3米6。 目前上面的目标的“止跌回稳”，也是要把房价拉回正常区间，绝不是止跌回涨。未来的方向就是发展租房市场，搞保障房，把房子这块的支出降下来，去扩大内需。 这是当下迫切要干的事情，为什么？因为形势不等人，外部川普贸易战不断，刚刚又把对咱们的关税加到了54%，今年的出口压力很大。内部投资疲软，债务高筑，所以今年的重点是消费。 要拉消费起来，一是要提收入，二就是房价不能太高，不然买了房背负高额债务就没钱搞其他消费了。 最后，总价一下，央视这次访谈，再次告诉大家一个真相：房价很难上涨了，房子正变成一个消费品。 所以对待房子的态度应该变了，应该像买车一样，有居住需求买来住可以，但还想靠它来改变人生，实现财富成倍增长，那就是痴人说梦。 |
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我知道你们懒得算，直接给答案： 年租金的17倍到25倍之间。（好的城市好的地段就多算一点，八线小镇就少算一点） 比如某三线城市，月租1k的房子，年租金12k，姑且算个20倍年租金：240k。 如果是某一线核心圈，月租10k，年租120k，25倍系数，合计2900k。 这是个基准线，真的跌破这里的时候会有很强的踩踏和击穿效应，就是说，运气好的话再下浮50%都可以买到手。 |
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如果你是刚需，等待美联储第二次降息之后买！ 如果你着急这一两年之内买，等待25年冬季之后买！ 如果你不着急买，27年之后买！ 可能看这短短百字文字不知所以，好多问题回复都在评论区，翻来评论区看看观点你是否认同！ 刚才翻看旧帖子，没想到这个帖子阅读量这么大，其实买房子不管是买方还是买房，绝大多数时候都是预期，如果预期涨，就会捂着不卖，或者调高价格出手。如果预期跌，买家就会持币等待，卖家为了尽快出手就会降价出手。别天天听房吹或者大棋党忽悠，大势很难改变，哪怕贵如皇帝也会有无可奈何的时候。 话说回来，为啥我把不着急买的划在25年底，把彻底不着急的划在27年之后，还是预期，就是大家对这个国家未来预期的发展。 25年老美川普上台，如果你有心看他大选时候演讲，我预计他上台一定会掀起新一轮贸易战，然后两面就会像2018年左右拉锯，但这一轮一定会非常急，因为川普这一任期只有4年，所以我感觉他一上来就会放大招，其实你仔细看他18年的条件和拜登这几年来会拉扯的条件，这面很难让步，因为涉及深度改革和天龙人核心利益，所以25年外贸企业就要做出决定，彻底出海还是关门歇业，国家未来预期也会有初步判断，会好还是继续下行。这个时候，房东和买家会做出选择，房价也会做出新的趋势。跌！多的我也不敢说。 至于27年，会有一场会，到时候可能大家期盼改变的心会死了，所有卖家，资本，企业家…都会做出选择。跌！ |
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之前看过潘石屹的一段采访视频，彼时好像是18还是19年大家都把他的观点当笑话看，觉得他贼眉鼠眼的看衰中国活像个外资指路的内奸。 他在采访中表示，看房价合不合理最主要的一个指标是，租售比。他举了自己公司物业soho办公楼举例说自己物业每年的租售比是3%（大概这个数具体的忘记了），但是实际融资成本的年化利息超过3%，收益比通货膨胀还低。。。之类的云云。 他说之所以亏本还在运营这个物业主要是大家都在赌未来这个房产的价值带来的收益会覆盖这些亏损。 他那时候还拿东京的租售比举例来着。。现在你看东京的房价曲线 最后主持人问他看好我们房产投资吗。他说如果钱没地方投资的可以投资。拿来抵消通货膨胀。 现在看这段采访 再看看现在这些房产大佬的处境。。。 巅峰如上花车的皮带哥，拉下一坨大的现在人不知道在哪 一个亿小目标的国民公公，现在卖掉自己孩子一样的总部，和最拿得出手的自有物业管理公司。 18-19年潘石屹估计早就想好怎么润甚至已经润差不多了吧。 |
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