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[商业财经知识]南京房价会继续跌吗？ |
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南京房价会继续跌吗？ 关注问题?写回答 [img_log] [img_log] 房价 南京 南京租房 房价 政府 南京房产 南京房价会继续跌吗？ 圆桌收录 等 2 项收录 |
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?我文化程度不高，不爱听那些专家掉书袋，但我懂最朴素的生意逻辑，春江水寒鸭先知，我们做土方的就是那只鸭子。 在南京这片地界上，土方生意是房地产最敏感的神经末梢，早些年行情好的时候，机器一响黄金万两，我一天进账四五万是常态，情况最好的时候8万也是轻轻松松，那时候大家都在抢地、抢工期，甚至为了一个渣土消纳场打得头破血流。 但是这种狂热在短短两年内就彻底冷却了，当我的日收入断崖式跌到不足一万，甚至有时候机器要在工地上晒太阳的时候，我就知道，这个行业的根基断了。 ?最让我感到脊背发凉的不是收入的减少，而是一种极其反常的错位。明明我们这些干实业的、搞建设的都已经没活干了，明明工地上的塔吊转得越来越慢了，可那几年的房价却像疯了一样还在往上涨。 这不符合常识，一个不干活、不创造实物增量的市场，它的价格是靠什么撑起来的？唯一的解释就是泡沫。正是基于这种对于“常识”的敬畏，我在2019年到2023年之间，做了一个让当时所有亲戚朋友都骂我傻的决定：我把我名下所有的房子，整整16套，大部分是以前开发商抵工程款硬塞给我的工抵房，一套不留，全部卖了。现在回过头看，我不是赢在了多聪明，而是赢在了跑得快，赢在了没有贪婪。 ?现在的南京楼市，你要问我还会不会跌，我只看一把尺子，就是租售比。房子说破天它也是个商品，是商品就要讲回报率。 现在随便拉出一个小区，你算算它的租金能不能跑赢银行的理财利息？如果连2.8%的回报率都达不到，那买房就是在做慈善。在我看来，现在的市场还在为过去的疯狂还债，这个过程不会一蹴而就，而是一场漫长的阴跌。 未来五年，每年跌个10%到20%一点都不稀奇，直到跌到让大家觉得每个月交房贷比交房租划算的时候，底才算真正筑牢。 ?最后跟各位交个底，想知道楼市真相别看售楼处的喜报，去看看那些地产公司的老总在干什么。今年我们圈子聚会，大家酒桌上吹牛的话题变了，不再是比谁手里的地多、谁开发的盘大，而是比“谁跑得快”。那些你们眼里光鲜亮丽的开发商负责人，有一个算一个，你查查他们名下还有几套房？大部分人都已经把房子卖了租房住。当卖瓜的人自己都不吃瓜甚至开始砸瓜的时候，你还要冲进去接盘，这不是勇敢，这是无知。所以，别问底在哪里，在租售比回归正常逻辑之前，现金为王才是唯一的真理。2025年底，就是这行情，不信，把嘴缝起来！ |
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不说别的，说点开心的。毕竟现在也不允许“唱空”。 环南京地区，已经成为地球上居住性价比最高的区块之一了。 镇江的句容，滁州的汊河，全椒，去找碧桂园的房子。 十五万，买套小三居，完全没问题。比如碧桂园罗马城。你要做江苏人的，镇江的碧桂园凤凰城也不差，贵几万。 关键这些小区，地像送的一样，居住条件不差。小区外面，摆摊的也不管，烟火气足够。 冬天也不算冷，吃的东西除了偏甜一点没得挑，江苏的医疗教育也都不差。交通还方便，甚至两小时内大上海也能随意体验。 |
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北方城市六千一平冬天还得交供暖，六十万工作吭哧吭哧不停，这边你带个六十万过来，二十万买个外墙带干挂石材的新校区，十万买辆小电车，每周跑一天顺风车回回血或者专门选深夜的时候跑几夜……这地方跑顺风车单多，地铁晚上停了以后有很多跨城需求，一个月两三千还是稳的，平常就可以追求一些简单爱好了。 而且绝对不用担心什么斩杀线的问题，多出来的时间自己做做菜，门口就有摆摊的新鲜农产品。 进取点的，学个etf动量策略，脑子不算笨的年化10%还是有的，可以偶尔腐败一下。 总之这种房屋质量，生活便利程度，配套之齐全，物价的低廉程度，在全球都是很罕见的。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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西班牙媒体：高房价摧毁中国年轻人 最近西班牙的《世界报》发表了一篇关于中国高房价的报道，并做出了点评：“中国的高房价，毁灭了年轻人的爱情，也毁灭了年轻人的想象力。他们本可以吟诵诗歌，结伴旅行、开读书会。但现在，年轻人大学一毕业就成为中年轻人，像中年人那样为了柴米油盐精打细算。他们的生活，从一开始就是物质的，世故的，而不能体验一段浪漫的人生，一种面向心灵的生活方式。” 中国专家：房价太低不利于年轻人奋斗…… |
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谢邀，时间走到2025年，南京的房价的板块分化效应非常明显，各个板块及其内部子细分板块之间的差异也日趋增大，所以总的来说南京的房价会不会继续下跌，这个问题是非常复杂的。 简单来说，南京的房价总体的跌势是不可能改变的，这其中一方面是全国的大中城市的房地产下跌都是普遍现象，南京没有什么特殊性，其二其实就是，南京这些年的房价相比于其他相近体量的城市，炒房的因素更加明显，楼市的泡沫更大。 南京最大的问题是，在2016-2025年，南京不仅是zf对于房地产融资的依存度不断提升，以至于地方债务据说是跑到了全国第六的位置，超出了他GDP全国第十的档次，而且南京的房地产依存是完全依靠本地“去产业化”而存续的，简单来说，南京不仅仅是所谓的“tzn经济好于民营经济”，他即使是在国资产业方面也高度收缩，现在南京只剩下了科研性质的28所，55所，14所，剩下的老牌国资大厂，比如说金陵石化、南汽集团、南钢集团等，不仅普通职工待遇上不去，而且几乎不招人，如金陵石化受“外迁连云港”事件博弈，居然在10年内只招聘专科操作工和博士科研岗，而与此同时，本地人认可的，能承担本地房价的，就只剩下师医公，然后就是很多其实招聘机会给的很少的，所谓大厂的“南研所”，不仅学历要求很高，而且业务线也不被总公司特别重视，基本上可以认为，除了hw以外，就是互联网大厂为了向南京市zf交差，设的分部，因此也提供不出来多少HC，所以准确的说，这些年南京敢贷款买房的群体，实际上就是中小学教师和机关工作人员，这一点其实是北京和上海都做不到的--北京和上海的公立教师最高薪资差不多也就是30w左右，很难承担前两年的房价，而两地多少还有些相对高薪岗位，如3w以上的岗位预留给优秀生源，1-2w的岗位可能预留给本地学生里面能考上211、末9的人员，使得他们可以在父母支持下尝试买房，而绝对不存在“除了师医公就搞不定房子”的问题。 而南京做的是，tzn人员不要说是否匀给民营经济发展空间了，它甚至连国营单位内部，都在把岗位往师医公方向收缩，最后产生了一个空前搞笑的场景：本地人不要说自己找工作了，学东北那边，直接花钱买工作，价格都极为惊人，效费比极低，而且还不一定能买到，因为南京师医公有的是钱搞企业信息化，把招聘权限完全收到很高的层次，总之绝对不是你认为的，认识一个科长、处长，然后找人花钱，就能解决问题的，堪称“水至清则无鱼”的典范。 在这样的情况下，本地的海量存量房屋是不可能被撑住的，盖就所谓“年龄到了，结婚成家，不敢卖房”的族群来说，南京现在的这部分人员盘口可能都明显小于杭州和苏州，因此在抛盘时候，炒家出货的决心也更强，砸盘也更加猛烈。 所以总的来说，南京楼市坚挺的一个悖论是，许多看多南京楼市的人认为，像南京这种“国营岗位占主体”的体制化城市，也是可以摆脱像武汉、沈阳、济南这种tzn经济底色浓厚的城市房价低迷的现状的，而根据过去两次房地产大潮看，tzn经济占主体的，区位比较接近的武汉市和天津市都不能把当地房价进一步推到4w这个档口，现实的情况是，如今不仅南京不能完全依靠国营单位和师医公去顶住房价，甚至这些年民营经济不景气，市民普遍认为已经”北方化”的广州市作为一线城市，其房价也在剧烈下跌，说明了这些人押宝的“南方的、沿海的国有经济主体城市”的房价坚挺可能是不存在的，而比起好歹还留有相当国营大厂（如广汽集团、华南石油、黄埔造船厂等）的广州而言，南京的实体产业在过去10年被挥霍的更快，不要说民营经济了，国营经济体系内的优秀岗位数量都在急速缩减，最后在全市能做到“低压力供楼”岗位，实际上就只能收缩到师医公三个方向，以至于在许多省份，男生不喜欢报考、婚恋市场普遍不看好此类男生的教师岗位，居然成为本地首屈一指的优质岗位（晶哥在校期间训练还是很艰苦的，很多人还是不愿意去），这种情况下，南京的楼市是很难在继续坚持下去的。 就具体的盘口来看，目前南京的楼市可以分为以下几类： 1.绝对没治类型：禄口、宝华、正方新城、六合、仙林湖、岱山、秣周东路、上秦淮附近板块，这些板块前些年最高峰居然还能过万，其中禄口一带的房屋居然一度达到了15000的价位，这也是匪夷所思，这些地域的房屋受制于交通问题，导致住户每日通勤难度极大，而类似的板块也缺乏养老配套，老年人买房的欲望也很低--老年人其实更愿意去镇江市或者扬州市居住，因为当地的配套起码远好于这些板块，所以未来这些板块坍缩是无止境的，最后有可能跌到5000一平都是可能的，因为它本身其实对工作在南京的人来说就不适合居住，而且也不能有效吸引养老、康养人群入驻。 2.初步探底类型：这个主要是指奥南、百家湖、江宁万达、九龙湖、紫东部分板块，这些板块目前的小户型房屋（80平米以下，实得就是60-65平米）下跌非常厉害，目前已经基本失守2字头，单价现在已经逼近2.3万元，总价在190w上下，相信这些房屋有可能在160w左右见底，基本上跌到了2014年的价位，因此未来下跌幅度不会特别大，所谓跌到130w价位的真-2014年价位几乎不可能，因为考虑到通胀系数，这个价格的想等实际上意味着跌破2014，那就奔着2010去了。这部分房屋刚需人员可以考虑入手，但切忌不要去购入同盘的大户型，后者目前依然没有跌到位。 在具体的板块方面，奥南板块开发最晚，交通其实也不方便，总的配套没有江宁方便，且奥南靠近的是河西中板块，河西中这几年主打一个“富人区”，配套的都是入职门槛极高的公司，也就是金融、互联网、国企江苏省总部这些，所以总的来说奥南地块的配套没有江宁成熟，而且在这边选房其实需要一定的学历和工作支撑，否则工作在其他板块，奔波会比较厉害。所以个人比较推荐江宁的百家湖板块，和主城区有地铁1-3号2条地铁线支撑，配套较为成熟。 3.有价无市类型：众所周知，南京明城墙以内基本上没有新盘，主城区老屋的价格现在还是维持在小套（60左右）140w，中套（75左右）170w，大套（90平米）200w上下，这个价格不算特别高，但老屋的主要问题是，年轻人愈发难以忍受老屋没有电梯的问题，而考虑到现在买房也不是投资，所以老屋的通风、隔音、停车位、电梯问题会比较明显，目前看老屋可能成交比较方便的还是热门地段的75以上的屋子，75以下，尤其是50以下的老破小，可能还得尽快脱手，这里面尤其是新街口、健康路、珠江路等热门地块的老屋舍需要尽快出手，因为这些板块不仅是商业成熟，而且以南京市的发展规划和搬迁成本看，未来很可能这些地块拆迁的可能性非常小，甚至可以说比荷花池这种大块的落后地区更加难以搬迁，所以有可能会形成像香港的旺角的老屋舍一样，最后困死业主。 --去过红空旺角的旅客都知道，旺角其实有很多10楼以上的老屋，这些老屋建设与60年代，在彼时彼刻极为不做人的设计者居然没有给这种老屋设置电梯，这就导致旺角如此好的片区，类似的老屋没有人愿意购入，原业主年龄大了以后更不愿意掏出巨额改造费，最后这些楼宇就变成了红空闹市区最便宜的价值洼地--8楼以上的这种屋舍，全价在4字开头，已经属于红空市区最便宜的存在，但是没有人买，包括内地人现在也不愿意购入，然后红空zf也表示，因为拆除这种屋舍会影响旺角的运行，且屋子多为独栋，所以没有开发商愿意接手，最终导致楼就搁置在这里，所以闹市区的老屋也未见得是什么宝贝，业主一定要看准时机及时置换。 4.坚挺类型：目前坚挺的主要是110以上的新盘，还有就是南站板块、南部新城板块和河西中板块，其中河西中一直贵，但南站和南部新城板块本身配套并不好，能维持今天的价格其实是有些匪夷所思的，此外还有仙林板块，仙林因为和主城区有紫金山隔开，能一直维持远高于江北的价格也是比较奇特的，这三个板块不建议购入，目前还有相当的降价空间。 这其中比较难以理解的是南站板块和南部新城板块，南部新城板块巅峰期号称要冲10w一平米，当然最后也没有达到，但其房价目前还是全市的高点，南部新城本身交通不算便捷，医疗且不论，学校配套也不多，目前不知道为何房价如此高企，相信是目前强行托盘的结果，而南站板块（宴南都）附近本身就在超级堵点--卡子门立交桥附近，地铁只有三号线与主城区链接，理论上来说开车出行也不算便利，购物配套虽然不错（麦德龙+宜家），但是也是存在交通、教育方面的问题，总的来说这两个片区要想长期维持靠近河西中的房价水平还是比较困难的，南站板块未来似乎应该会进一步下探，最后变成比奥南高10-20%左右的水平。 5.买不买随意板块：桥北板块目前已经开始无限逼近6位数的价格，其中部分户型比较小的已经到了9X万了，这种情况下建议部分刚需人员可以先购入过渡，因为这个房屋再怎么亏损，总体金额都不大，就算首付亏完，它也就亏了45w上下，而且柳洲东路的房子真能再下探到可以和汽车比价，即60w左右，感觉几率也比较低。 6.学区房慎买：南京目前这一轮学区房勉强在250和400万（分别指的是单学区、双学区）守住，完全是本地教育机构强行废除跨区优录的结果，这种结果短期内可以逼迫适龄儿童的家长购房，但是剩下的人员有可能会选择外流去其他市，而仅仅是在江苏省，跨区入学，即交赞助费入学的城市，现在苏州、无锡都可以，所以很难想象南京的学区房能通过这样一个政策就强行榨取多少残值，因此，不建议购入学区房，尤其是小学学区房。 总的来说，目前南京最大的问题是，由于就业问题比杭州、苏州更加严峻，导致全南京的普通企业职工都有强烈的不安全感，这种不安全感进一步压抑了相对高薪段（年收入20-30w）的供楼主力军人员去买房的想法，或者说作为南京个新区板块的主要购房者，这些人在确定房价无法继续上涨后，就会日益收缩到“自己手里面有多少钱、家人能拿出多少钱”的水平去买房，且拒绝贷款，这个盘口的人数相信是远远多于本地师医公的，江苏省考在南京的岗位差不多是每年2000个，教师编、事业编合起来差不多也就2000人，这其中还得去除小学老师这一低薪岗位，这种情况下即使算上本地就业的强力部门人员，合起来每年新入岗的人员也就在5000人左右，这个规模是无法消化目前南京的25w套挂牌房的--这还没有计算其中存在的主观不想买房，考进gwy但家里面没钱提供首付，家里面有预备婚房等情况，全部不计，消化这些存量，完全依靠上述这些人，也需要50年，因此南京这边房价继续下跌的总体态势是更加明显的，这也能从前面的就业岗位问题看得出--虽然买工作这个事情肯定是不合规的，但是就这个现象本身而言，如若本地人不要说找关系了，就是直接掏钱（起码30w）去买工作都买不到的城市，你觉得有谁会来定居呢？ 最后再谈一下本地的学区房相关的，生源数量问题，南京2024年中考参考人数55000人，教育部门已经投放33000个高中学位，所以理论上南京现在是前60%的人员能上高中，而这个55000人是统计了溧水、高淳、六合的农村生源的，而这些地方的生源其实很少来市区上学，如果不是能上9中以上的学校，他们会选择就近入学去本地的县域高中，所以总的来说，就城市生源来说，目前南京的城市户籍生源是在剧烈下滑的，而最新统计2024年，南京新生人口是43000人，主要下滑来源还是城市而非农村，因此可以看出来，总的来说，南京未来的学区房缺乏足够接盘的生源是确定的，但南京最大的问题是，它是否能做到，假设理想状态下，即使市区中考报名人数就剩下20000人，他也继续维持全市初中择校必买学区房的政策呢？这就是一个未知问题了。 一部春秋史，千年孤城泪。 胜败难长久，兴亡在弹指间。 文章写不尽，悠悠沧桑史。 悲欢岁月尽无情。 长江长千里，黄河水不停。 江山依旧，人事已非， 只剩古月照今尘。 |
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就南京现在的就业机会而言，如果房价不继续跌下去，那么大概率人口就要跌下去了。 仅有科教文卫上的优势是留不住人的，在这一点上武汉就是个很好的例子，是的，你有很多学校，能吸引大量的年轻人来到这里，然而在他们毕业后你只能给出并没有什么含金量的工作，甚至根本拿不出工作，那么他们也一定会选择离开，而不是留下来继续苦苦撑着早已完全不合理的高房价，武汉的房价幻梦就是这么破灭的，而南京毫无疑问正在走武汉的老路。 实际上从工作机会的角度出发，南京的房价起码应该先跌到苏州下面。 |
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