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[商业财经知识]央行表示将商业用房购房贷款最低首付比例下调至 30％，此举有何考量？将带来哪些影响？ |
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1月15日，人民银行新闻发言人、副行长邹澜在国新办新闻发布会上表示，会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场… |
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这个我能说一点。 啥是商业用房呢？ 1.能做生意的，就是商铺。线下商业的惨淡，我就不多说了吧。商铺很惨的。 2.能住人但是不能落户，不能读书的，就是公寓。公寓同样惨，甚至比商铺还惨，供应量实在是太大太大了，不是一般的大，大得几乎超越城中村的存在。 上边两种房子，我都 有需求的，毕竟，我是做小卖部的么，有合适的小铺子，自己买了自己经营，我还是很感兴趣的。昆明的公寓，省城有个落脚点，也是非常不错的选择，同样感兴趣，所以，我很关注这两种商业房产。 第三种生产类的商业房子，我就压根不懂了，不妄言。 商业用房的交易，在金融方面来说，难度超级大，超级大。对于只是手里有笔小钱的我来说，几乎是天堑一样的存在。 我把我曾经遇到的困难，不完整，不详细的列举如下： 1.商业用房，注意必须是一手新房，和开发商直接签合同的那种。首付比例最低50%，期限最长十年。2025年的年底，执行利率为5.8左右。 相比住宅的贷款条件，各位自行对比。 2.银行是不接受二手商铺的抵押贷款的，至少，是不接受我们这种小个体户自己购买二手商铺的抵押贷款的，直接没得谈。也就是说，购买二手商铺，必须全款。全款呀，我的天。 3.公寓是可以有条件接受二手公寓的抵押贷款的，条件类似新公寓。但不是所有人和所有公寓，银行都会接受。银行还是非常挑的。 4.大多数时候，银行的贷款评估价和你的实际成交价之间，是会有很大的差额的。以目前来说，没有特殊情况的话，银行的贷款评估价会使劲往低了去评。照这么搞，和全款购买有个锤子的区别。 5.商业用房交易里的增值税，是个看不清的黑洞，除非非常专业或者税务里的内部人士，否则，非常难以预计这个增值税，波动起伏非常大，基本就是往高了去搞。刚好和银行的方向相反。 6.物业费非常高，是个非常大的负担。生意不好的话，物业费都干不够。如果空置，对现金流的消耗非常大。 7.购买商铺是个非常类似赌博的游戏。赌对了，对比住宅，收益翻个十倍八倍的，也有可能。赌错了，比住宅还惨，一辈子搭进去算是轻的了。公寓相对好点，价格腰斩后卖出跑路还是可以的。 总而言之，言而总之，商业地产，是真正的不动产。能力不足的人，叠加运气不好，不但房子不动，连人也不动。不止是货币的蓄水池，更是货币的冰冻池，零下273度的那种。 商业房子，流动性非常艰难，很艰难，几乎不流动。 纯靠租，纯靠时间，纯靠租金，慢慢回本，慢慢产生收益。命不长的人，都恐怕等不到回本的那一天。 央妈的政策，肯定不会是去照顾二手商业的，甩出去的雷，接回来干啥。百分比冲着去化一手商业的角度去的。这一点，根本不用有任何疑问，请参考住宅，套路一模一样。 为啥要帮着开发商去化一手商业？ 再不拉一把，开发商真的会死，真的会撂挑子不干了。 烂个尾，爆个雷，躺个平。喏，你干脆把我枪毙得了。 商业房子的去库存速度，对比住宅来说，简直就是龟速或者是蜗牛级别的速度。如果再叠加，电商，互联网，外卖，AI，降本增效，裁员等等最近两年的热门词汇。 没点实力和脑子的，谁会去买商业房子。商业房子，真的不是刚需哦。没有就没有吧。 但是，城市CBD，写字楼，商场，酒店，小区底商，这些林林总总的各种高端大气上档次，有政绩，有GDP，有税收，有配套，有就业的这些商业房子，大量的过剩，超级过剩。 相比住宅的危机，商业房子的危机十倍不止。如果再考虑明牌的10年后的人口形势和消费形式，脑子有坑才去买商业。 下调首付比例，就是想把雷给传下去，拉一波开发商，拉一波土地财政，再吸一口。 而且，这个政策还非常巧妙：不坑穷人。百分百的不坑穷人。穷人压根不会去考虑商业房子。收割一波目前的零负债，手里有银行存款，梦想投资对抗通胀，收租三代的有钱的聪明人。 镰刀精准收割，爽！ 当然，公寓可能是个例外。以昆明呈贡区来说，30平米15万总价，如果再搭配降息的话，如果月供和租金基本持平，三成首付，我即使知道这是个坑，我也闭着眼睛跳了。总得为国家做点贡献不是。 不会有特别大的影响的。购买商业房子的人，都是鬼精鬼精的，非常难以收割。单纯的一个单一政策，很难改变他们的决策。 如果是一揽子的那种一步到位的降息，降税，降费，也许是会有效果的。毕竟，线下商业的节节败退，瞎子都能看到了。没道理，商业房子能逆势而动。 |
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这个和广大住宅类购房者关系不太大，而且现在住宅的首付比例最低已经是15%了。 以前商业用房的首付比例在50%左右，而这次降低到30%。 央行此次下调商业用房首付比例，核心目的是缓解商业地产的库存压力，激活市场的流动性，首付比例降幅看上去蛮大，但政策出台的时机已过。目前市场上销售型商业用房的流动性几乎堵塞，在售的商业大多成为了工抵，而待建的商业地块，大多数都被按下了暂停键。 除了一些打岔边球的商住项目，绝大多数的商业项目的主要盈利渠道是依靠租金。而受到经济大环境的影响，非核心区域的写字楼，商铺等业态的空置率居高不下，尤其是受到电商的冲击，让商业项目的危机来得比住宅市场还要早。 再者就是受到三年疫情的影响，旅游，娱乐，餐饮行业收到较大的冲击，直接影响到了酒店、商场、商铺的租赁收益。尽管疫情后相关消费得到回升，但疫情期间居民养成的消费习惯，也间接影响到了显现消费的流量。 还有就是规划部门一些不切实际的土地指标要求，即浪费社会资源，也给开发商带来的负担。比如一些新建城区的地块，不合理的商业面积占比，给开发商的销售带来的积压。 因此，商业楼市的萎靡的原因比住宅市场更为复杂，也不是一个首付比例，以及贷款利率这样的货币政策能够调控的。 |
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主要还是现代商业模式改变+房地产过热时期恶扩张，供给端脱离实际发展的扩张，导致商业地产比住宅项目更早出现危机，典型的特征就是空置率过高，超过20%，就连企业云集的一线城市也未能逃出这个圈子，甚至空置率更高，比如深圳早几年就被爆出了成规模的高空置率，租不出去也卖不出去，普遍去化周期超过50个月，租金也是一路向下。 现在讨论出来的解决办法，尤其是新增的商业用房，一个很缺德的做法就是商改住，要知道从设计用途角度，商用房和住宅用房的侧重点差异很大，消防、采光、通风乃至于长期的管理和维护，都是问题，当然也是当下为数不多可以想到的解决办法了。 降低首付比例政策，其实在住宅上早就开始了，比如10%~15%的首付比例，如果2023年上车，画面不敢想象，一根筋变两头堵，一面鼓励居民负债上车稳楼市价格，另一面还有个人负债无限责任在等着你，负债上了车连后路都没有。企业不一样，上涨周期防止企业炒房，下跌周期又担心有限责任下破产，但多害取其轻吧，下跌周期降低首付比例，也是用一定的未来违约风险换取现在的去化周期。 再回到核心的供需关系问题，民营市场收缩已经是不争的事实，灵活就业规模破2亿，企业不用那么多场地了，企业端需求下降带动商业地产的租金下降，进一步降低了收益率和投资热情，就业端的压力又传导到住房租房市场，这几年也在降，再次证明房租这东西只与供需关系，尤其是需求端的收入承担能力有关，这个核心问题不解决，其实商业地产的出清周期很难靠鼓励加杠杆实现，总不能真的把过去扩展时期的多余房子都炸掉吧，或者说，如何激发民营市场活力，才是当下最难的事情。 |
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前几天去一个朋友公司坐了一会儿， 短短几年间，我印象中他已经搬了3-4次办公室了， 关键位置几乎不变， 有一次是搬到路对面的写字楼， 最近的一次是在同一个楼层从这边搬到另一边， 为啥这么折腾？ 因为北京写字楼价格不断下降， 每次搬办公室就可以重新谈价格， 东三环，甲级写字楼，他的租金已经来到了4块多， 4块多什么概念？据说同一栋楼里还有3块多的， 比起高峰期估计砍了一半， 而且租不满， 过去商业地产虽然流动性差，但是起码收益率还不错，比住宅地产高，那么大家也就忍了， 现在商业地产收益率越来越低，这次下调首付比例意在提高市场流动性，让市场流动起来， 然而，这东西最后还是要回到最根本的问题上：商业地产本身的经济效益， 住宅就算你无视房价租售比，你还可以安慰自己说如果自住无所谓，那么商业地产如果收益不理想你咋弄，自己去开公司开铺子吗？那么折腾还不如存银行吃利息省心呢。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
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国内的楼市。 香港在97/03已经打过样了。 如果是按照香港剧情。 基本是这样的。 初始偏左，大量惠左和损中产的玩法推出。 结果发现市场崩了，消费市场严重缺乏消费。 大量左人缺乏就业机会。 然后转右了。 97-03香港楼市变化有大量论述。 好事者自行阅读。 这事说白了，78年决定了右转。 没必要，时不时试试方向盘打左。 国内的楼市，基本面问题是左和右。 其他都是小打小闹。 目前剧情走到了消费市场缺乏消费了。 |
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