| |
|
|
|
| 知识库 -> 家居与生活 -> 2025 年全国多地小区物业费迎来大跳水，有的直接腰斩，怎样看待这一现象？你家的物业费降了吗？ -> 正文阅读 |
|
|
[家居与生活]2025 年全国多地小区物业费迎来大跳水，有的直接腰斩，怎样看待这一现象？你家的物业费降了吗？ |
| [收藏本文] 【下载本文】 |
|
物业费降价潮真的来了。 2025年以来，全国多个小区的物业费迎来大跳水，有的降幅直接腰斩，一套 100平的房子，一年下来能省下一千多块钱，业主们实实在… |
|
“市场化与博弈力量均衡”，不管想不想，都将成为房地产相关产业无序发展后的必然归宿。 即便政策拉偏架，比如设置不合理的收益与风险分担机制，但也会带来巨高的管理成本和无声的抵抗，这里的抵抗还真有点非暴力不合作的特点。房地产制度利好房企和土地财税，对居民的保护几乎没有，好的，那后来者直接不玩了，供需关系导致各个利益集团不得做出妥协来缓解抗税活动，你可以设置门槛来在上行周期不让别人买，但很难强迫别人在下行周期来接盘，靠后代教育来迫使年轻人上车，那好的，直接就少子化来做无声的抵抗。 你设置巨高的维权成本，那大家就收缩开支和降低任何人的信任，现代金融体系本身就是信用为基石的，大家谁也不信了的时候，也是非常危险的，社会运转也会停滞，甚至宣传引导也会丧失信任，简单理解就是上有政策，下有对策，哪怕博弈中对既得利益者造成100困惑，自损500的事情，未来也未必不会发生，抗税力度越高，则征收成本越高，既得利益者就是靠低成本分配别人存活的，随着非暴力不合作的蔓延，这种低成本高收益的掠夺将越来越难，或者代价越来越大。 再回到物业服务，是房企唯一的现金牛了，但是也总是想靠这些资金池来化债，而非去做相匹配的服务，干的还真是老登权利变现那套，我就遇到一个现实案例：承包商中标小区的区域维护，实际面积维修只有100多平米，但就是可以写260多平米，钱就从公共池子倒手进入了少数人的手里，我们经济体特别擅长把集体的资产变成私人的资产，比如南博的奇葩事件只是撕开社会的一角罢了，再往上上交拿去兑付债务和维持保交付，后来的人岂不是冤大头。 收钱标准高不是问题，问题是根本就没花在交钱人的头上，这才是最大的矛盾，一个词叫做返还比，假设收100万，50万用在小区基础维护和业主的舒适服务商，资金真是返还率就是50%，越低则越不划算，越高则越舒适，最恶心的是仗着所谓的半垄断地位，和流氓一样，就是要收钱，但不干事，这也带来了房地产过热后另一个抗税行为，那就是物业费征收难度增加，当然有投资亏损的群体，但也有认为不值的群体，且随着各地打响业主自治来进行市场化更换物业，让这种流氓垄断变得不那么牢靠。 房地产出清要市场化，物业服务也将进入市场化，天下苦无法更换物业久已，谁做得好，性价比高，谁就上，谁光想收钱不干事，就滚蛋，只是现在也只是一些小区出现，我们这边也出现了多个小区更换物业后服务质量和感受大幅提升的案例，没有竞争就很难有好的服务体验，博弈的结果不是定价与服务，而是不断试探大家的底线。此外毕竟破除既得利益集团往往是很危险的，甚至可能出现冲突事件后才会出现系统性的改变，大范围推广还需要时间，但大趋势不可逆转，市场化取代半垄断躺着赚钱是大势所趋，否则当越来越多的人选择非暴力不合作后，宁可双输总好过单赢的两败俱伤。 |
|
恰好我在房地产开发商工作，我们集团旗下有物业公司，刚好我有一套房是自己公司的楼盘，下半年物业费从3.5降低到了2.6，差不多砍了1/3。 降价的原因，对于我所在的城市重庆来说，主要还是因为政策的出台。 根据最近出台的《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》，物业费的收费标准的登记划分是根据《重庆市住宅物业服务等级标准》来划分的。 |
|
|
也就是说按照官方的收费标准，物业费的最高定价是1.9元/㎡，如果要突破这个限价，就得提供超过四级服务标准的服务，并且不能擅自提价，必须通过政府相关部门的审核后，才能实施收费。 这个标准出台后，重庆众多小区的业主就展开了轰轰烈烈和物业“斗争”的运动，其目的还是想把物业费打下来。 |
|
|
当然，本着一分钱一分货的原则，多少物业费，物业也就提供多少的服务，前面提到的4个收费标准，自然也对应了不同程度的服务。 |
|
|
物业也是兵来将挡，水来土掩，既然降低物业费，那么咱们先立字据，服务降档了就不要埋怨物业。所以，重庆的一些小区，召开业主大会，重新签订物业服务合同，并引入“弹性定价”模式，将物业服务选择和定价权交给业主，也算是一种责任的规避。 然后，回到我所在的自己公司的小区，物业费由3.5降低到了2.6，至少在公司层面，首先得策略就是降本增效，人员优化，比如降低门岗的数量，一些有人值守的次要入口，变成无人值守刷卡进出。 但是说实话，以我自己的经验看，一旦小区陷入了这种螺旋向下的模式——降低的物业费-更少的服务-业主不满意-矛盾再次激化-再次降低物业费-物业撤场，不管结局是更换物业，还是小区业委会自治，其居住体验大多数情况下，是不如原交付初期的体验的。而目前能够解决这个螺旋向下的方法，也只有有财力的居民，选择出售离开，置换到更新或者物业费更高的小区居住。 |
|
房地产市场的价格关系问题我有很多文章，恰好这个话题和我近期参与推进的一个项目息息相关，那就是我们正在试图通过业委会、社区政府、物业公司一起推动杭州市第一个物业信托制项目的落地，而今天问题里物业费的普遍性矛盾问题，实际上就是房地产红利周期过峰之后，物业企业作为地产的附属和现金奶牛，大量的物业费没有被用在小区维护，而是被用于地产还债，这不仅是导致了物业企业员工福利下降，收入保障困难，用工大量外包，拖欠工资现象问题频出的直接导火索，也是造成业主不满物业费高额支出，但服务品质连年下降的主要原因！ |
|
|
此外，物业企业绝大部分都是采用旱涝保收的包干制模式，这导致后续资金使用，业务会除了奖惩条款外，没有能力进行干涉！而近年来新发展的薪酬制模式，虽然能有效提高服务品质，且便于监督资金，但琐事众多之下，又把没有报酬的业务会推向了一个到底是不是实质经营的问题！ 因此，最新的模式是信托制，虽然其依然还有一些列定位问题，但基于信托协议下，实际上已经从向物业买服务，变成了向物业租团队，相应的开支，小区具有较大的决定权，业委会的风险也有所被隔离，但也需要社区提升自己独立的信息化ERP系统，以便费用的透明化管理！ 我们接下去就简单聊聊这个问题为什么会发生在2025年，顺便我再给个预测：2026年将是物业信托制的爆发元年！ |
|
|
一、消费的理性回归与居住成本的精细化趋势 在我看来，2025年宏观财经环境为物业费降价提供了背景支撑，数据显示，前三季度全国居民人均可支配收入实际增长5.2%，但消费支出实际增长4.7%，消费意愿趋于谨慎，居民对刚性居住成本的敏感度显著提升。 而在此之下，收入的结构性变化，让居民更注重“钱花得值”的问题，这对物业费这一固定支出的性价比提出更高要求。 同时，我国CPI正处于输入性和结构性双重影响下的温和回升趋势，虽然核心CPI都已经到1.2%的涨幅了，但这并未改变居民对基础服务消费的理性态度。 物业费作为家庭居住成本的重要组成部分，其降价直接减轻了居民负担，一套100平米的房子年均可节省千元以上，这在一定程度上释放了其他消费潜力，与扩大内需的宏观导向形成呼应 而部分小区业主欠缴物业费现象加剧，也从侧面反映出经济预期对居住消费决策的影响，倒逼物业企业通过降价缓解收缴压力。 |
|
|
二、行业洗牌加剧！盈利模式正面临不得不变的前夕 物业费降价潮的本质是物业行业粗放发展模式已经与居民收入增长速度、房价复苏速度不相匹配，而这一变革与包干制、薪酬制（酬金制）、信托制三种核心收费模式的迭代升级深度绑定。 过去依托房地产红利，全国物业企业数量五年增长近60%，达到37.5万家，形成“规模优先”的竞争格局，其中绝大多数企业采用包干制模式，即业主支付固定物业费，企业自负盈亏。 而如今新房供应量减少，市场转向存量竞争，“僧多粥少”的局面下，包干制的弊端愈发凸显：人工成本上涨叠加物业费降价，企业为维持盈利只能压缩服务成本，导致业主满意度下降、欠缴率攀升，形成恶性循环。 这种困境迫使企业主动求变，降价争夺项目的同时，纷纷探索薪酬制与信托制转型，头部企业也未能幸免，龙湖物业、金科服务等多家企业出现收入下滑或增收不增利。 |
|
|
而这种趋势一旦路径话，那降价背后的行业盈利空间也会面临持续压缩，而不同收费模式的盈利逻辑差异，还会进一步加剧了行业分化，对于物业公司而言，不是要不要变的问题，是谁能想通了变的更彻底的问题。 2025年上半年，我国63家上市物企毛利润均值同比下降2.0%，其中降幅最大的世茂服务，其归母净利润降幅达95.37%，这里面的主要原因就是采用包干制的中小项目受到了行业性冲击！ 在业委会和居民代表大会决议下，很多项目都被要求降低物业费，这其中有些项目合理，但部分项目因收费低于运营成本，就必须要被迫撤场。 |
|
|
因此这种压力下，就会推动行业加速转型：一方面，企业通过智能化降本，引入AI巡检等技术减少人力依赖。另一方面，核心变革在于收费模式升级，至少要达到薪酬制（酬金制）模式以稳固项目，其核心是通过“固定酬金+考核奖励”分离服务报酬与运营成本，物业公司收入与服务质量直接挂钩！ 而更高端一些，业委会综合素质比较高的小区，则可以一步到位进入信托制模式，这个模式下，将会把将物业费与公共收益纳入独立信托账户，企业仅提取固定比例酬金，资金使用全程透明！最有名的武汉汉鸿华花园小区转型后缴费率从20%升至80%，公共资金结余翻三倍，而这个项目据说因为参观的人太多，因此业委会陪同考察一次的收费，据说一度炒到2000元一次。 简单而言，中国的物业市场这么大，从结构上看和经济结构趋势一样，都在从“规模红利”向“质量红利”转变！ |
|
|
三、房地产市场的连锁反应！ 我们都知道，物业费的波动与房地产市场周期深度绑定，房价又和收入周期有关，因此现在只不过是一个周期性的重新适配过程，低价对低速非常合理。 加上2025年住建部推进现房销售制，叠加因城施策去库存的导向，房地产市场从增量扩张转向存量优化，物业行业的“配套红利”已经基本消退。 而过去开发商主导的前期物业费定价模式，往往存在溢价空间，如今随着新房交付减少，物业企业不得不转向存量小区竞争，降价成为抢占市场的必然选择。 |
|
|
同时，这里也有个平均数据的问题，那就是保障性住房供给增加与城中村改造盘活存量用地，也拉低了整体物业服务的价格中枢。 很多老旧小区因收费标准二十余年未涨，这成为了降费重灾区！而部分高端小区因房价调整，业主对高额物业费的容忍度下降，就算是深圳湾一号这种超头部级豪宅盘也在启动降费协商，这说明大资本家现在也要省着点花啊！ 所以，从实现路径看，物业费降价潮是业主、物业与政府三方博弈重平衡的表现，而收费模式的迭代则是市场化定价机制的反应。 在政策层面，重庆、武汉等城市，都已经出台了物业费指导价，划定收费上限，从源头规范包干制下的不合理溢价！而2025年实行的物业新规更是明确要求物业行业必须实现实行市场调节价，要求企业每季度公示收支明细，这一要求与薪酬制、信托制的透明化属性高度契合，也倒逼传统包干制小区加速改革。 |
|
|
最后，从我个人的实践来看，三种模式的博弈结果，市场已经很清晰了：包干制因信息不透明、权责不对等，成为业主与物业矛盾的主要发源地，也是此次降价潮的重灾区！薪酬制通过预算审议、考核挂钩机制，平衡了降价与服务质量的关系，是可以选择的模式，不过业务会权限过大，如果监督成为重点！而信托制则凭借“钱属业主、账目透明、风险隔离”的优势，既避免了恶性降价，又通过资金高效利用提升了服务品质，我认为除去金融和信息化两个难点外，是个好趋势！ 所以，2025年物业费大跳水并非行业“寒冬”，而是告别粗放包干制、迈向精细化治理的必经之路，如何让物业费真正回归“质价相符”的本质，推动形成“业主付费、企业履约、监管到位”的良性循环，才是当下环境下，居住品质提升的重要体感！ 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
|
问题描述说这是市场竞争，其实根本原因是，物业费收取影响卖新房了，所以2024年以来许多地方出台指导价、压降物业费标准。 为什么物业费收取会影响卖新房？这和长期以来房地产处于顺周期、房产本身增值部分远大于持有成本和交易成本有关。简单来说，如果持有的一套新房每年固定增值10%（其实前几年远大于此），那么没有人会在乎什么物业费和契税。 但现在情况变了，一分钱也难倒英雄汉，就像原先白玉为堂金作马的贾府，后来贾母连吃口精白米都费劲。 所以我们可以看到许多方面的措施，都是意图减少对新房购买产生摩擦的环节（特别是降低容易被感知到的持有成本和交易成本）、加大新房的吸引力，包括但不限于： 允许通过变相“偷面积”以提高得房率，强调层高、隔音，降低交易成本，拔高新供应土地地段。而且2023年开始已经有不少声音说，还是老房子好，因为老房子没有物业费——但老房子的交易能给地方带来多少收入呢？显然远远不如新房。 所以系统性提升新房吸引力的做法，也包括各地出台的物业费指导价、人为压降物业费标准。从2024年以来各地密集出台物业费指导价的情况，显然也是经过一定的窗口指导的。 其实这也是一个阳谋，系统性地利用了城镇化历史较短、许多人缺乏协商共建的经验和意识、也缺乏折旧意识而不愿意交物业费的特性，使得从规则上设立更低的物业费指导价似乎显得是“有利可图”了，因此才能加大新房的吸引力。 但是从根本来说，国内的物业费标准根本不是太高，而是太低，也缺乏合理调整机制；而且物业费的最大问题还不在于取费标准高低或者不容易合理调整，而在于权责不一致、征收环节也不具备强制性。 写到这里，按先前经验，可能又有人要指责我，问我是不是物业公司的，为什么“又替物业说话”——实际上但凡做一点观察就能看到，物业费和物业服务相关问题和矛盾近年来已经越来越多；但凡做一点思考就能明白，物业的问题根本不是一家两家物业的问题，而是整体上的问题。 我们当然可以说，业主里面就是有人不愿意交物业费，开了坏头；物业确实没有把工作做到位，让更多的业主不愿意交物业费，由此造成连锁反应——但这样的说法就过于流于表面了，因为它能解释一家两家物业的问题，却解释不了为何绝大多数物业都会出现类似的问题（至于那一小部分没出问题的物业，往往只是因为小区还比较新）。 实际上根本原因在于： 现在的物业模式，从取费与权责等方面都有显然的缺陷，所以即使初期物业和业主有过你侬我侬的蜜月期，或者出于种种考虑宁愿不盈利也要保持较高水平，但最终也会出现物业费欠缴率走高、物业难以为继且服务质量下降的结果——这只是时间早晚的问题。 其实我们可以思考一下，物业费的本质究竟是什么？ 物业费虽然从名义上是一种使用物业服务的付费，但从它收归“集体”并从“集体”的层次发挥效用的原理来看，可以认为它其实是一种对持有房产者的变相“税收”，并且它“取之于民用之于民”的作用，就是用于公共区域成本越来越高的维护与修缮。 再从社会层次的角度看，实际上物业才是国内现代城市治理的基础单位，再上一级才是社区，物业在事实上承接了对基层基础设施的维护与对基层矛盾进行协调的作用。许多邻里矛盾、小区居民冲突，物业在事实上是首当其冲。 所以事实非常简单，物业费名义上是“费”，其实就是“税”，而且是一种适用于小范围内的“地方税”。物业收这笔“地方税”，对小范围内的“地方”负一定责任。 可是，物业费毕竟不是真正的税收，而且从相关规定和实践中，物业费收取并不具备足够的强制性，取费标准往往是新盘销售时一次性制定，缺乏类似“税基”和“税率”的调整与浮动机制。所以现实很容易表现为，随着设施老化、取费标准持续滞后现实，物业维护水平逐年下降。 这时候，即使是先前愿意按时足额缴纳物业费的业主，也要开始犹豫，如此陷入熵增的恶性循环。 只是由于国内许多物业公司都属于房企的业务子板块，而且房企往往选择深耕区域，因此即使是早期开发的楼盘物业费取费标准已经越来越滞后于实际，也能够从新开发小区的物业取费平账；即使不能完全平账，房企也要考虑在当地的口碑，可以选择通过新房销售环节的利润贴补物业取费，所以物业费权责不一致、征收环节也不具备强制性的问题，就这么糊弄过去了。 但随着楼市的深度调整，房企拿地节奏放缓、甚至有些房企逐步退出特定市场，一些区域性本土房企也选择见好就收，那么对早期开发楼盘的物业维护，也就没有必要再继续贴补、没有必要继续维持口碑——所以这些小区已经开始面临真实取费标准下的维护水平。 不过，我们说各地出台物业费指导价是一个阳谋，还不仅于此。 因为现存的商品住宅，多数都是2015年及之后建设的，实际使用时间在10年以下，其实还没有来得及普遍迎来设施明显老化导致“物业不作为”和收费异常情况明显抬头的现象，还没有自然开启熵增的恶性循环，从表面上维持了二手房的体面。 而且，正是房地产去库存之前2013-2014年的危机，使得不少房企强化了品牌意识、加强物业建设，开始有意识地把物业品质作为销售新房的亮点乃至王牌，并且理所当然设置了更高的取费标准。因此，对目前的次新房来说，实际上既有的物业费标准，是能够正常维持运转，甚至还有不少结余的。关键也在这个结余上。 理论上看，结合物业费取费标准没有建立增长机制的情况，实际上合理的曲线就是要在前期建立结余以应付后期逐渐出现的收不抵支、避免维护水平大幅度滑落。 还记得我们前面提到的国内许多物业公司都属于房企的业务子板块的情况吗？在房地产明显下行时，结余被直接或变相挪用、贴补母公司或者其他子公司的情况，也是常见的事情，客观上导致一部分经营不善的房企得以苟延残喘。 简而言之，房子好卖的时候，房企原本是向物业输血；现在房子不好卖，一部分房企倒是要物业献血了。 所以，各地制定物业费指导价、人为压降物业费标准的做法，事实上还有两个方面的效果： 一是促进现有次新房小区陷入物业收费难——“物业不作为”——物业费拒缴率上升乃至物业撤场、小区房价贬值的恶性循环，加速余下的购买力继续集中到新房。有人说新房将来也会老化，但其实只要在现在的新房也明显老化之前就建立了合理的物业费机制，那么问题就会只限于目前为止的所有二手房； 二是针对经营不善房企加速出清，为进一步提升新房开发标准、不断提高对开发商在资金方面的要求提供准备，这也是所谓“加快构建房地产发展新模式”的一部分。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
|
连房价、房租都给腰斩了，这物业费要是不跟着降，这怎么也说不过去了，但事实上没有那么简单。 从购买者的角度来说，最怕的就是细水长流，看起来房租、物业费的单价与房价相差很大，但是房价是一次性支出，房租与物业费是持续性支出，住得时间越长，交的钱就越多。 虽然房价已经跌了不少了，但是楼市还没有走出熊市，现在买房就等着亏钱吧，而且现在租售比仍然很低，租房还是明显要比买房划算的，所以购房者会更关注物业费之类的持续性支出项目。 当房租与房价都在降价的时候，如果物业费不降，购房者在计算购房成本的时候，自然就会用物业费去划扣房价与房租了，这就等于说物业公司在占业主们的便宜了。 再换到物业公司的角度来说，业主们的便宜真的不好赚，毕竟业主们吃亏了会选择少交或不交物业费，而物业公司的运营成本是降不下去的，所以结果很可能会严重损害物业公司的实际收入。 如果少交或不交物业费的业主太多，那么物业公司利润就可能会清零了，到时候就不得不对剩余的住户进行涨价了。 涨价就等于把压力向剩余的住户头上转移，就会刺激小区的更多业主选择搬走，而搬走的业主越多，物业公司就越没有钱可赚，且越是要靠涨价来苟延残喘，继而会形成恶性循环。 另外，物业费涨了也会刺激业主们更换物业公司的主张，会刺激地区性行业竞争，对于物业公司来说是有百害而无一利的。 因此，物业费是一定要降的，即使业主们没有这种诉求，物业公司也应该主动去降，否则就不是赚多赚少的问题了，而是还有没有饭吃的问题了。 说到底，物业公司到底能不能赚到钱，关键得看住户们的居住行为是否产生足够多的现金流，要是住在这花钱比赚钱还要多，那么住户肯定会搬走，物业公司自然也就没钱赚。 物业费是否要降价，关键就得看这个价格是否会影响到小区吸引其它有更好现金流的住户入住，不管是以购房或者租房的形式都一样，如果物业费高了把住户挡在外边，那就是得不偿失了。 按照目前的市场形势来看，楼市还没有见底，物业费估计还得继续下行，但是边远地区的房价应该会首先跌到底，一线城市的房价会跌得比较晚一些，所以区域性的物业费变化也会跟着房价跑，一直到房价真正企稳为止。 送礼物 还没有人送礼物，鼓励一下作者吧 |
|
|
| [收藏本文] 【下载本文】 |
| 上一篇文章 下一篇文章 查看所有文章 |
|
|
|
|
娱乐生活:
电影票房
娱乐圈
娱乐
弱智
火研
中华城市
印度
仙家
六爻
佛门
风水
古钱币交流专用
钓鱼
双色球
航空母舰
网球
乒乓球
中国女排
足球
nba
中超
跑步
象棋
体操
戒色
上海男科
80后
足球: 曼城 利物浦队 托特纳姆热刺 皇家马德里 尤文图斯 罗马 拉齐奥 米兰 里昂 巴黎圣日尔曼 曼联 |
| 网站联系: qq:121756557 email:121756557@qq.com 知识库 |